Vous avez décidé d’investir dans un bien immobilier d’entreprise. Il va vous falloir maintenant penser à financer votre acquisition. Il existe principalement trois façons de le faire : sur fonds propres, en empruntant ou en contractant un crédit-bail. Voici le détail de ces trois solutions pour le financement d’un bien immobilier d’entreprise, ainsi que les avantages et inconvénients de chacune.
En préalable, définissons la notion de bien immobilier d’entreprise. Il s’agit de l’ensemble des biens détenus par l’entreprise. Mais ils sont divisés en deux catégories.
La première catégorie est constituée des biens immobiliers à caractère professionnel. Ce peuvent être des bureaux, un entrepôt, un local commercial ou un cabinet médical notamment.
Quant à la seconde, elle concerne les biens immobiliers à caractère non professionnels détenus par l’entreprise. Par exemple, des appartements acquis pour loger un dirigeant ou des employés.
Certaines banques effectuent la distinction et proposent des modes de financement différents pour ces deux catégories.
Si la société en a les moyens, vous pouvez tout à fait financer votre achat immobilier d’entreprise sur ses fonds propres.
Utiliser les ressources financières propres d’une entreprise comporte des avantages et des inconvénients.
Le premier avantage est l’indépendance financière. L’entreprise n’a pas à contracter d’emprunt ni à payer d’intérêts. Elle y gagne de ce fait une certaine flexibilité de trésorerie puisqu’elle ne subit aucune des contraintes de remboursement associées à l’emprunt.
Elle conserve par ailleurs un contrôle total sur son bien immobilier. Enfin, s’il prend de la valeur, elle pourra réaliser un profit en le vendant afin d’augmenter son capital.
Bien sûr, investir avec les fonds propres de son entreprise comporte également des inconvénients. Parmi ceux-ci, un risque financier accru. En effet, investir dans un seul actif immobilier une partie des ressources de la société augmente le risque, car elle est exposée aux fluctuations du marché immobilier.
Par ailleurs, les fonds investis sont immobilisés et ne peuvent plus être utilisés pour saisir d’autres opportunités d’investissement, quand bien même, elles offriraient un rendement plus élevé.
Bien sûr, les biens immobiliers sont, de façon générale, moins liquides que d’autres types d’actifs financiers. Ce qui rend difficile la conversion de l’investissement en liquidités si le besoin s’en fait sentir.
Investir dans des projets immobiliers étant généralement un engagement à long terme, la flexibilité de l’entreprise peut donc se trouver limitée. Ce qui peut poser problème si ses besoins opérationnels ou stratégiques évoluent.
Afin de conserver une certaine flexibilité, vous pouvez choisir le financement mixte, consistant à acquérir le bien avec un apport sur fonds propres et à compléter par un crédit.
La solution la plus fréquente pour les chefs d’entreprise consiste à financer leur investissement immobilier à l’aide d’un crédit, qu’il s’agisse d’un crédit immobilier professionnel ou d’un crédit immobilier classique.
Le crédit professionnel permet de financer la construction, l’acquisition ou l’extension de locaux d’entreprise.
De façon générale, un crédit pro peut financer tous les investissements d’une entreprise. Qu’il s’agisse de matériel, de mobilier, de biens intellectuels (brevets) par exemple, et évidemment d’immobilier.
Les immeubles à usage non professionnel comme les logements dédiés au personnel ne peuvent parfois pas être financés avec les prêts pro. De même que les locaux destinés à une activité artisanale. Cela n’a rien de systématique. Mais certains financeurs vous proposeront dans ce cas un crédit immobilier classique.
Il existe plusieurs avantages à opter pour ce type de montage financier, mais également des inconvénients et des risques.
Contracter un prêt immobilier d’entreprise permet à la société d’investir sans mobiliser l’ensemble de sa trésorerie. Elle conserve ses liquidités, ce qui lui permet de saisir d’autres opportunités qui se présenteraient à elle. Elle peut ainsi diversifier son portefeuille en investissant dans d’autres actifs afin de réduire les risques.
Par ailleurs, s’endetter permet à l’entreprise de bénéficier de l’effet de levier. Elle peut acquérir un bien d’une valeur supérieure à sa capacité de financement.
Enfin, s’endetter pour investir permet souvent de bénéficier d’avantages fiscaux. Les intérêts sur les emprunts immobiliers étant susceptibles d’être déduits des impôts, cela allège d’autant ses charges fiscales.
En contractant un crédit, vous devrez en payer le prix ! Notamment celui lié aux intérêts et frais associés, qui vont augmenter le coût du bien immobilier et réduire d’autant sa rentabilité.
Il ne faut pas négliger non plus le risque d’un endettement trop important, qui compromet la capacité de l’entreprise à emprunter dans l’avenir. Pire, si elle se retrouve en situation de difficulté, elle peut perdre le bien.
Enfin, si l’emprunt est à taux variable, la fluctuation des taux d’intérêt peut rendre le remboursement des mensualités difficile.
Pour conclure, il convient de garder en tête qu’un apport personnel compris entre 10 et 20 % sera dans tous les cas demandé.
Communément dénommé leasing, le crédit-bail immobilier est la troisième source de financement possible pour l’acquisition d’un immeuble.
Il s’agit ici d’une location avec option d’achat. Cela consiste, pour l’entreprise, à louer le bien immobilier à une société de leasing pendant une durée déterminée, avec la possibilité de le racheter. En fin de bail, elle peut lever l’option d’achat et acquérir le bien.
Le crédit-bail immobilier ne nécessite pas de fonds propres importants. Ce qui est un avantage si votre entreprise a des liquidités limitées. Par ailleurs, il permet une certaine flexibilité financière, car les options de paiement (mensuel ou trimestriel) peuvent être adaptées à votre trésorerie.
La flexibilité se situe également dans le fait que, n’étant pas propriétaire, vous restez plus libre de vos mouvements. En cas de changement de vos besoins dans le futur, il vous suffit de ne pas lever l’option d’achat et de quitter les lieux.
Par ailleurs, le crédit-bail est déductible d’impôt. En effet, les loyers sont considérés comme des frais d’exploitation et donc, des charges déductibles. Ce qui constitue un avantage fiscal non négligeable.
Parmi les gros inconvénients de ce type de montage financier figurent les coûts totaux qui sont particulièrement élevés. Cela, en raison des intérêts payés et des frais de location.Il est donc plus coûteux qu’un crédit.
En outre, au contraire d’un achat sur fonds propres ou un prêt traditionnel, il n’y a pas de capitalisation avec le crédit-bail. Exactement comme pour une location classique.
En outre, il convient d’être vigilant quant aux restrictions éventuellement incluses dans le contrat. Il peut s’agir de restrictions liées à l’utilisation du bien, aux modifications, ou à la résiliation anticipée du contrat par exemple.
Enfin, le bailleur est susceptible de rencontrer des difficultés financières. Ou encore, il peut décider de ne pas renouveler votre contrat à l’issue de la période de location. Veillez à ne pas exposer votre entreprise à ce type de risque en vous assurant de la fiabilité du propriétaire.
Il n’y a pas de solution idéale. En effet, tout dépend de vos objectifs, de la situation financière de votre entreprise et de votre stratégie à long terme.
Il est essentiel de bien étudier tous les paramètres avant de décider d’investir d’une façon ou d’une autre.
En premier lieu, votre choix sera orienté par la capacité d’autofinancement de votre entreprise.
Sachant que même pour emprunter, vous devrez débourser un certain pourcentage du prix du bien immobilier que vous convoitez. Si votre société a une trésorerie limitée, vous vous dirigerez plutôt vers la solution du leasing immobilier. Il vous permettra de réaliser vos objectifs sans compromettre l’équilibre financier de celle-ci.
Si vous optez pour le crédit immobilier, n’hésitez pas à utiliser des simulateurs pour évaluer les conditions d’emprunt. Par ailleurs, choisissez judicieusement le type de taux.
Le taux fixe assure une sécurité maximale, car le coût du financement et les échéances sont connus à l’avance.
Si vous avez le goût du risque, vous pouvez choisir les prêts à taux indexés. Cela vous permettra de suivre les évolutions de marché et d’éventuellement profiter d’une baisse des taux de celui-ci. Négociez alors des taux révisables.
Ou optez pour les taux capés. Ils vous permettront de bénéficier d’une protection contre la hausse des taux, mais de profiter de leur éventuelle baisse.
Dans tous les cas, prenez conseil auprès de professionnels afin d’effectuer un montage financier au mieux de vos intérêts, selon les particularités de votre entreprise et ses objectifs.
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