Un chef d’entreprise porteur d’un projet immobilier ne dispose pas systématiquement des sommes nécessaires. Il lui faut donc, comme un particulier, emprunter. Cela, qu’il souhaite agrandir ses locaux, changer d’implantation ou améliorer son équipement notamment. Il va alors contracter un prêt immobilier d’entreprise ou un prêt professionnel. Néanmoins, les modalités pour obtenir un prêt pro sont différentes de celles s’appliquant à un prêt personnel. Voici ce qu’il faut savoir pour choisir le meilleur crédit.
Le prêt professionnel comme le prêt immobilier d’entreprise font partie de la famille des crédits immobiliers. Mais au contraire des crédits classiques à destination des particuliers, ils sont réservés aux professionnels.
Vous devez obligatoirement pouvoir justifier d’un statut professionnel pour y souscrire. C’est-à-dire être auto-entrepreneur, artisan, agriculteur ou profession libérale par exemple. Ou encore, gérer une SARL, TPE/PME, PMI.
En aucun cas un prêt professionnel ne peut financer un projet personnel. En revanche, il peut financer trois catégories d’achats.
Il peut s’agir du rachat d’un droit au bail, de l’achat d’un fonds de commerce, une licence IV ou encore des brevets.
Ce type de prêt viendra financer l’équipement du parc de véhicules, des machines, des équipements, du mobilier ou encore des ordinateurs.
Le prêt immobilier d’entreprise permet de financer l’achat d’immeubles d’activité, d’entrepôts, d’ateliers, de bureaux, de terrains, de murs commerciaux. Et même, dans certains cas, l’acquisition de logements à destination du personnel.
Obtenir un prêt immobilier n’est pas aussi aisé pour un professionnel que pour un particulier. A fortiori s’il s’agit d’un crédit immobilier gérant non-salarié. Sans CDI, il doit convaincre l’organisme prêteur de sa capacité de remboursement. Cela, en démontrant la bonne santé financière et la pérennité de l’entreprise. Pour accorder un prêt, les banques demandent bien plus de garanties à un professionnel. Par ailleurs, les taux d’emprunt, la durée du prêt et l’apport diffèrent également pour le prêt immobilier d’entreprise.
Pour traiter une demande de prêt immobilier d’entreprise, les banques vérifient méticuleusement la capacité d’autofinancement de l’entreprise, son taux d’endettement global et l’excédent brut d’exploitation. Les conditions d’accès au prêt varient selon l’organisme. De manière générale, les preuves financières demandées sont les suivantes :
Il est aussi couramment demandé à ce que l’entreprise ait une ancienneté supérieure à 3 ans.
Généralement, un particulier emprunte sur une période de 20 à 25 ans, avec des taux d’intérêt longtemps restés, hors assurances, sous la barre des 2 %. Ils sont à présent plus proches des 4 %, voire 5 %. L’année 2023 a en effet vu une hausse significative des taux.
Le taux du prêt immobilier d’entreprise est directement proportionnel au risque encouru par l’organisme prêteur. Il est assujetti à la solvabilité de l’entreprise, au montant et au type de prêt et aux conditions de remboursement. Et bien sûr, à la conjoncture économique. Plus la banque estime qu’il est risqué de prêter de l’argent, plus le taux sera élevé. Les banques n’aiment pas prêter sur de longues périodes. Dans le cas d’un prêt immobilier professionnel, la durée d’emprunt est rarement supérieure à 15 ans. Plus elle est courte, moins le taux d’intérêt sera élevé. Quant à l’apport requis, il s’élève souvent à 20 %.
Dans une démarche de demande de prêt immobilier d’entreprise, s’adresser à son banquier est souvent le premier réflexe. Parce qu’il connaît l’entreprise et qu’une relation de confiance s’est établie. Il paraît plus simple et facile de monter un dossier de financement auprès de sa banque. Néanmoins, effectuer une demande de crédit auprès d’un courtier immobilier peut aussi être envisagé. Celui-ci cherchera, dans son portefeuille d’organismes de crédit, la meilleure solution de financement pour son client.
Les relations qu’une entreprise entretient avec son établissement bancaire sont bien plus importantes que celle d’un particulier. Le banquier joue bien souvent un rôle de conseiller. Il a un regard sur le long terme, connaît l’activité de l’entreprise et ses comptes. Il est à même d’avoir une idée précise de sa capacité d’emprunt. Mais les offres de prêt qu’il fera ne seront peut-être pas les plus avantageuses du marché. Même si bien sûr, toute proposition faite est négociable.
Un courtier n’octroie pas de crédit. Il se positionne en intermédiaire entre le client (ici, l’entreprise) et les organismes prêteurs. Son rôle est de proposer au client un panel d’offres aux meilleures conditions.
Cette solution présente plusieurs avantages. D’une part, le dossier de demande de prêt n’est à remplir qu’une seule fois. Cela, quel que soit le nombre d’organismes auxquels la demande sera soumise. Ensuite, l’entreprise se voit proposer plusieurs solutions de financement, émises par différents prêteurs. Étant en concurrence entre eux, ils présentent des conditions avantageuses. Cela permet d’avoir un plus large choix. Cependant, il faut lire les petites lignes !
S’il n’est pas demandé de domiciliation bancaire aux particuliers, cela peut en revanche être le cas pour un professionnel. Ce qui peut freiner certaines entreprises lorsqu’elles font appel à un courtier. Dans ce cas, il est possible de tenter d’obtenir un meilleur taux auprès de son banquier, en lui présentant les propositions d’un courtier. Il est dans son intérêt commercial d’y être sensible.
Toute demande de crédit fait appel à la même méthodologie de base et fait face aux mêmes exigences. Pour obtenir un prêt, il faut une capacité d’emprunt suffisante et un projet immobilier solide. L’intérêt de l’entreprise est de présenter des pièces financières et comptables irréprochables, sans hésiter à aller au-delà de ce qui est demandé. Un dossier détaillé bien ficelé pourra être soumis à divers interlocuteurs. Un financement se négocie, avec son banquier ou avec un autre organisme. Et si votre dossier n’est pas assez solide pour obtenir un prêt immobilier d’entreprise, vous pouvez toujours vous tourner vers le crédit-bail immobilier avec option d’achat. Cela vous permettra de saisir une opportunité immobilière intéressante, même sans capacité de financement suffisante.
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