Depuis quelques années, le marché immobilier d’entreprise à La Réunion est en constante évolution. En effet, ce secteur est influencé par des facteurs économiques et spécifiques à cette île française de l’océan Indien. En tant qu’entrepreneur, si vous souhaitez investir dans un projet immobilier à La Réunion, vous trouverez ci-dessous les informations nécessaires aussi bien sur le contexte général de La Réunion que des informations plus précises pour vous éclairer dans votre choix d’investissement.
1 - Contexte
Situation économique générale
Même si le mot « inflation » est mentionné en toute occasion, le département d’outre-mer se tient mieux qu'en hexagone à ce sujet, malgré son insularité et le fait qu’il faille importer de nombreux biens. À fin septembre 2023, la hausse des prix à la consommation n’atteignait que 3,3% sur un an, contre 4,9% au niveau national (source : INSEE). Seul le prix des produits pétroliers augmente plus à La Réunion qu’en métropole.
Un autre phénomène marquant est l’attraction de l’île depuis la pandémie. Comme certaines grandes villes de métropole, Marseille par exemple, le soleil et l’envie de changer de vie amènent de nombreux métropolitains à vouloir s’installer à La Réunion. Leur budget étant plus important que celui de nombreux Réunionnais et visant certains quartiers, ils participent à un gonflement des prix immobiliers et déséquilibrent le marché. Les revenus locaux étant bien inférieurs, l’accès à la propriété est réservé à un nombre limité. Cette migration de métropole a entraîné une hausse des prix de l’immobilier de résidence de 11% entre 2022 et 2023 et 35% sur 5 ans (source : Le Figaro Immobilier).
Le phénomène de rareté des biens immobiliers d’entreprise à La Réunion n’est, quant à lui, pas près de s’améliorer. Conséquences de la situation géopolitique mondiale de ces deux dernières années, inflation et hausse des taux d’intérêt qui en découlent amènent les investisseurs à revoir leur stratégie. À La Réunion, l’offre de projets neufs a ralenti, générant une plus forte tension sur le marché de l’immobilier d’entreprise réunionnais. Une situation d’attentisme s’est installée face à des taux d’intérêt qui continuent à monter, après une période de hausse des matériaux de construction.
Une révision mensuelle des taux d’usure
La politique de révision mensuelle des taux d’usure par la Banque de France a entraîné, mécaniquement, une hausse des taux d’intérêt. Celle-ci a été mise en place afin de pallier le problème d’accès aux prêts, dû à l’inflation provoquée par la guerre en Ukraine.
Cette mesure a cessé fin 2023 pour reprendre une révision trimestrielle. Et revenir, ainsi, à un ralentissement de la hausse des taux, si l’inflation continue son ralentissement.
Cette hausse des taux d’intérêt et la cherté des matériaux de construction ont entraîné l’arrêt de nombreux projets. La Réunion fait face à une demande très forte et à une offre limitée due à un manque d’espaces constructibles pour réaliser ces projets. Elle est de ce fait parmi les lieux les plus chers d’Europe en termes d’immobilier d’entreprise.
Le marché immobilier de bureaux
Avec un recul de 42 % sur une année glissante en métropole, l’investissement dans des bureaux reste le plus demandé. Il représente 64 % des transactions dans l’immobilier d’entreprise pour T2 2023 (source : pierrepapier.fr, statistiques Knight Frank).
À La Réunion, les bureaux restent également un actif immobilier, neuf ou non, très demandé. Il représente 37 % des surfaces achetées ou louées en 2022.
C’est l’actif qui aura le mieux résisté face à la crise économique et au contexte inflationniste. Cela, malgré une hausse du prix du neuf de +30% (source : Inovista). Ce qui est sûrement dû au fait qu’un nouveau vent souffle sur le secteur depuis la pandémie. L’on assiste à une évolution des pratiques, tendant vers le travail hybride. Les bureaux flexibles et les espaces de coworking se multiplient.
Les commerces
Généralement sur toute la métropole, les transactions sur des commerces représentaient 17 % du total au T2 2023. C’est un secteur qui est très résilient, sûrement du fait de sa forte rentabilité.
Parallèlement, les transactions sur commerces ont vu un recul de 45 % en 2022 à La Réunion. En 2021, les locaux commerciaux étaient majoritaires en termes de transactions. Mais l’inflation a provoqué un net recul en 2022. Entraînant des difficultés à passer le cap ou à s’implanter. Avec des hausses de prix de vente du neuf de +15% et de +20% pour les locations. Ils se situent majoritairement dans les microrégions Nord et Ouest, plus demandées puisque plus dynamiques (source : Inovista).
Les locaux logistiques
En métropole, le nombre de transactions sur les locaux logistiques n’a représenté que 9 % des transactions faites dans l’immobilier d’entreprise au deuxième trimestre 2023.
Sur le marché réunionnais, les locaux logistiques représentaient 17 % des transactions totales d’immobilier d’entreprise en 2022. Ce qui équivaut à un recul de 45 % par rapport à 2021. Ce sont, pourtant, les biens les plus demandés, mais 60% des demandes sont tournées vers de la location. Beaucoup d’entreprises préfèrent en effet cette option, car elles connaissent peu le marché de l’immobilier d’entreprise (source : Inovista). La crise du Covid-19 a eu pour conséquence l’essor du e-commerce et les entreprises ont dû repenser leurs stratégies logistiques. Ce qui peut partiellement expliquer le fort pourcentage de demandes de locations, tendance confirmée en 2023.
C’est une bonne aubaine pour qui cherche à investir dans ce secteur. Ou bien, si vous souhaitez acquérir un local logistique, vous pouvez vous tourner vers un spécialiste qui vous guidera dans votre démarche, comme Opale.
Quid pour 2024 ?
L’année 2023 a été une année difficile pour l’immobilier d’entreprise : l’année de l’augmentation des prix des matières premières, des coûts de construction et des énergies. L’année de l’augmentation des taux également. Il y aura, en 2024, des défis à relever. Dans ce contexte de tension économique, une question se pose à l’entreprise : vaut-il mieux acheter ou louer ? Quel type de bien acquérir ?
Dans ce contexte, l’enjeu pour l’investisseur sera de trouver le bien unique, celui qui se démarque des autres et sera particulièrement attractif. L’enjeu sera aussi d'étudier profondément le marché. Et de penser sur le long terme afin de se dégager des inquiétudes dues à la conjoncture.
Loi Pinel 2014 (pas celle-là, l’autre)
Axée sur les baux commerciaux, la Loi Pinel 2014 a rendu obligatoire :
- L’état des lieux à l’arrivée et au départ du locataire, qui peut être établi à l’amiable ou par huissier.
- D’inclure une liste détaillée de la répartition des travaux et des charges entre bailleur et locataire.
- Un inventaire précis des charges tels impôts, taxes et redevances relatives au local loué. Cet inventaire se renouvelle tous les ans, le bailleur informant le locataire du montant des charges attribuables sur l’année.
- Le droit de préemption du locataire si le bailleur souhaite vendre.
2 - Pourquoi investir dans l’immobilier d’entreprise ?
Un levier au développement de l’entreprise
Tout comme pour un particulier, une entreprise peut avoir deux raisons d’investir dans l’immobilier.
- Pour elle, acheter un bien immobilier peut être une façon de contrôler son lieu d’implantation. En effet, dès lors qu’elle possède ses locaux, elle maîtrise son emplacement et le coût de celui-ci. De plus, ce bien entre directement à l’actif de ses comptes et augmente sa valeur.
- Elle peut aussi vouloir investir dans l’immobilier d’entreprise pour générer un profit. Dans ce cas, cette démarche s’inscrit plutôt dans une stratégie de développement en s’assurant des ressources propres quand c’est nécessaire. Les loyers perçus sur la location de ces biens créent une réserve d’argent. Et ils sont mis en location sont partie intégrante de l’actif de l’entreprise.
Si l’entreprise le peut, il y a donc tout avantage pour elle à acheter un bien immobilier d’entreprise. En l’absence d'un spécialiste immobilier dans ses murs, l’entreprise peut avoir recours à des sociétés ayant une expertise dans ce domaine, comme Opale. Elle cherchera, avec vous, la meilleure stratégie pour optimiser votre développement en vous proposant les biens immobiliers d’entreprise les mieux adaptés à votre projet.
Optimisation par la rentabilité immobilière et son calcul
Pour optimiser cette rentabilité, il faut s’assurer que :
- Les charges restent raisonnables.
- Une optimisation fiscale s’applique.
- Si des travaux doivent être faits avant mise en location, ils augmenteront le loyer de façon rentable par rapport à leur coût.
- La vacance locative est minimale selon le type de bien immobilier d’entreprise choisi et le lieu où il se situe.
En ce qui concerne le dernier point, La Réunion étant en marché tendu, il n’y a guère à s’inquiéter sur la vacance locative.
De plus, depuis 2021, la location de biens d’entreprise connaît un bel essor sur l’île, avec 70 % des entreprises qui préfèrent louer, selon une étude d’Inovista, spécialiste du conseil en immobilier d’entreprise à La Réunion.
L’achat de biens immobiliers d’entreprise en vue de les mettre à la location est une étape intéressante du développement de l’entreprise. Ici, il s’agit de développer l’actif et non l’activité. Malgré tout, d’un côté, il s’agit d’un très gros investissement et, d’un autre côté, la localisation de ce bien est essentielle. Toutes les entreprises ne peuvent pas forcément se permettre l’achat d’un bien immobilier, pourtant crucial pour leur progression. La location devient alors une bonne solution et elle tourne à votre avantage grâce à sa rentabilité possible.
Le calcul de la rentabilité immobilière est un calcul simple :
| [ (Montant du loyer brut mensuel x 12 )/ (Prix d’achat du bien ) ] x 100 |
3 - Comment acheter ?
Acquérir un bien immobilier d’entreprise peut se faire de différentes façons. Soit, il peut être acheté de façon classique, soit il peut être acquis à travers un contrat VEFA – vente en état futur d’achèvement, ou encore en crédit-bail.
Achat ancien
Ici, le bien est vu. Son exposition, ses qualités et ses défauts sont visibles. En tant qu’investisseur, vous pouvez voir ce que vous achetez et prendre une décision en toute connaissance de cause. Peut-être même qu’un locataire est déjà en place et vous pourrez le rencontrer.
Achat neuf
Un achat sur plan est toujours plus délicat. Le délai, avant un retour sur investissement, est plus long. Mais, un bien acheté en VEFA profitera de la conformité aux dernières législations. Ainsi que de la garantie décennale, de la responsabilité biennale et de la garantie de parfait achèvement. De plus, en fonction de votre projet, vous pourrez toujours demander au promoteur un aménagement sur mesure de votre bien.
Quoi qu’il en soit, l’achat d’un bien immobilier d’entreprise, neuf ou ancien, nécessite, presque toujours, un financement.
Achat en crédit-bail
C’est un contrat spécifique de location avec option d’achat, où le prix d’achat du bien est inclus. À l’issue du contrat de bail, le locataire peut lever l’option d’achat du bien. Il paiera alors le prix estimé au départ diminué du montant des loyers versés. L’avantage est de ne payer qu’un loyer pendant un temps, au début de l’activité, par exemple. Et de pouvoir acquérir le bien, à un montant moindre, une fois l’activité lancée.
4 - Quel type de financement ?
S’il ne s’agit pas de fonds propres, vous pourrez toujours choisir entre les formes de financements suivantes.
Prêt immobilier d’entreprise
Il s’agit donc d’un prêt professionnel, qui finance aussi bien l’immobilier d’entreprise ancien que neuf, des besoins en matériel ou des besoins en trésorerie. Ce type de prêt peut être garanti par une hypothèque si nécessaire.
Il existe des prêts spécifiques pour un achat en VEFA. Il y aura un déblocage échelonné de sommes en fonction de l’avancée des travaux. Ce qui représente 35 % à l’achèvement des fondations, 35 % à la mise hors d’eau, 25 % à la finition de l’immeuble. Et enfin, 5 % à la mise à disposition.
Crédit-bail immobilier d’entreprise
Des organismes sont spécialisés dans ce type de financement. Ils ont aussi une liste de biens qu’ils possèdent et proposent. Le choix de biens peut paraître restreint et il faut peut-être comparer avec le reste de l’offre. Mais ce système de financement peut devenir intéressant.
Si vous n’êtes pas totalement sûr de vouloir acquérir votre local professionnel. Parce que l’activité est trop nouvelle, le lieu peut-être incertain, etc. Louer un bien avec une option d’achat à terme peut devenir rassurant. Il existe quelques sociétés spécialisées dans le crédit-bail à La Réunion.
Documents nécessaires à une demande de prêt
N’oubliez pas que c’est l’entreprise qui veut acheter un bien. Donc, il y a quelques documents spécifiques à fournir. Par conséquent, il faut soumettre un dossier parfait, bien ordonné, pour convaincre la banque, qui sera rédigé dans un style correct, ainsi que :
- Pour l’emprunteur : les documents d’identité, de preuve de résidence, CV…
- Pour l’entreprise : le statut juridique choisi, le capital et les associés, sans oublier le lieu d’exploitation et d’implantation de l’entreprise.
- Un business plan incluant le plan de financement et les besoins financiers de l’entreprise.
- Justificatifs d’apport personnel, étude de marché…
5 - Quelle fiscalité ?
L’IFI ou impôt sur la fortune immobilière
Cet impôt concerne la personne physique et non l’entreprise. Il concerne donc toute personne qui a un patrimoine immobilier dépassant 1,3 million d’euros en valeur nette. Sont considérés comme patrimoine immobilier tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement au 1ᵉʳ janvier. L’IFI tient compte du patrimoine immobilier détenu par toutes les personnes composant le foyer fiscal.
Fiscalité de la VEFA
Les frais de mutation ne sont que de 2 à 3 % (6 à 7 % sur de l’ancien).
La TVA d’une VEFA est récupérable.
Il n’y a aucune charge d’enregistrement, contrairement à de l’ancien. Or, cette charge est non récupérable.
6 - Une stratégie de développement de l’entreprise ?
Acquérir ses locaux d’entreprise est une décision stratégique pour une entreprise. Le financement de ce projet et la localisation sont deux points sur lesquels il va être important de se pencher, en comparant les avantages et les inconvénients de chacun, afin de prendre la meilleure décision pour le futur de l’activité.
Louer ou acheter
Là est la question ! La réponse est simple : ça dépend !
Au vu de ce qui vient d’être développé, tout dépend du niveau de développement de votre activité, mais aussi de vos projets dans le futur. La somme à investir est plutôt conséquente.
S’il s’agit d’une activité récente et que vous avez encore peu de retours financiers, un crédit-bail peut être une stratégie à court terme. Avec l’option d’acheter un peu plus tard ou louer vos locaux professionnels selon l’évolution de votre affaire.
Acheter est une stratégie de long terme. Cela peut s’intégrer dans une stratégie patrimoniale ou familiale, ce qui est souvent le cas à La Réunion. L’emprunt liera la société financièrement pour plusieurs années. Les mensualités ne seront pas perdues, sans compter que les intérêts de l’emprunt sont déductibles du revenu imposable. Le bien acquis est intégré à l’actif de la société, ce qui lui donne du poids pour le financement de projets. Ensuite, étant installée à un emplacement bien choisi, l’entreprise pourra construire une visibilité certaine et prendre de la valeur dans le temps.
Il y a nombre d’avantages fiscaux, stratégiques et de stabilité si le projet d’achat de locaux professionnels est bien préparé. Pourquoi pas avec l’aide d’un spécialiste du domaine tel Opale.
L’option BEFA
Le bail en état futur d’achèvement est le maillon manquant entre VEFA et crédit-bail.
Il permet de rencontrer un investisseur, prêt à acheter sur plan un bien professionnel dans le but de le louer. Si vous avez la possibilité, ou la volonté, d’attendre les délais de livraison du bien, vous pouvez conclure un BEFA. Vous aurez ainsi un local professionnel neuf qui vous attend et pour lequel vous pourrez demander un aménagement sur mesure en fonction de vos besoins. Vous pouvez trouver des informations plus complètes dans notre article dédié au BEFA.
Choisir son implantation en fonction de son projet d’entreprise
Le plus important dans le développement de votre entreprise est de trouver un local au meilleur endroit en fonction de votre activité. Cet emplacement est crucial pour le développement de l’entreprise. Le Nord et l’Ouest sont les micro-régions économiquement les plus dynamiques à La Réunion. La région du Port et celle de l’aéroport de Saint-Denis, ainsi que la ville de Sainte-Marie sont des zones intéressantes pour qui dépend de l’import-export ou se trouve dans cette activité. Le sud de l’île offre une possibilité d’installation pour d’autres activités. Puisque Saint-Pierre, desservi par un aéroport, est connecté par route directe à Saint-Denis, au nord-est de l’île, ou à la région portuaire.
Analyser les infrastructures et le dynamisme de la région où vous souhaitez vous implanter est essentiel pour votre projet d’entreprise.
Étant donné l’offre tendue à La Réunion, trouver la bonne implantation peut prendre un peu de temps. Mais, il existe des spécialistes de l’immobilier d’entreprise prêts à vous assister dans cette recherche du Graal, comme Opale.
7 - Quel avenir pour l’immobilier d’entreprise à La Réunion ?
En investissant dans l’immobilier d’entreprise réunionnais, il s’agit, dans un premier temps, d’un investissement pour votre propre activité. Nous avons vu que cela allait vous permettre d’installer une certaine visibilité et d’augmenter l’actif de votre société. Et, étant donné les tensions sur l’offre de ce marché, de mettre votre activité à l’abri. Dans un plus long terme, cet actif reste. Il peut vous permettre de bondir sur une autre acquisition dans le cadre de l’expansion de votre activité. Soit en étant sur deux sites, soit en louant un des deux et en bénéficiant du loyer. Votre actif sera augmenté d’autant. En cas de cessation d’activité, vous pouvez louer vos locaux professionnels pour vous garantir un revenu.
La tension sur l’offre à La Réunion demeurera. Cela, tant que certaines zones ne seront pas accessibles à la construction de nouveaux projets d’immobilier d’entreprise alors que le développement économique continuera. Alors comme dit le vieil adage : « Mieux vaut tenir que courir. ». Autrement dit, mieux vaut acheter un local professionnel maintenant. Plutôt qu’attendre trop longtemps et se retrouver limité dans le développement de son entreprise, faute de local adéquat.
Ce n’est pas seulement l’activité économique réunionnaise qui continue son évolution, c’est toute une façon d’appréhender le travail. Ainsi que de penser les lieux de travail. Le télétravail, la semaine de quatre jours, le bien-être, des lieux conviviaux sont des éléments récents à prendre en compte et requis lors de l’élaboration de nouveaux projets. Les locaux ne sont plus dédiés à une seule fonction. Les bureaux ne sont plus seulement cela. Ce sont des espaces de coworking, de réunion, de partage et plus encore.
Les employés espèrent trouver un lieu de travail qui leur propose aussi des parkings et des locaux également équipés de bornes de recharge électrique. Ces espaces de travail doivent sûrement se trouver à proximité de commerces et services variés, dans des cadres de verdure.
La flexibilité des espaces de travail
Pour les raisons juste énoncées, les espaces doivent devenir multifonctionnels. Les entreprises établissent de plus en plus un lien de collaboration entre elles. Ainsi, coworking ou tiers-lieux sont fortement appréciés à La Réunion. De ce fait, les espaces de travail devront être plus réfléchis et tendre vers une plus grande flexibilité. Rentabiliser un espace en le partageant sera plus fréquent.
Des bureaux innovants
Si la tendance se voit déjà, elle ne fera que s’étendre. Privilégier des espaces personnels de travail, des lieux de réunion de diverses tailles, la lumière, des espaces de détente/repos, de la verdure feront définitivement partie des critères de bureaux innovants.
Il existe déjà de tels lieux à La Réunion où un écosystème dynamique a été créé.
Un immobilier durable
Partager l’espace pour ne pas en perdre, puisqu’il s’agit d’une commodité rare à La Réunion, peut aussi très bien s’inscrire dans le cadre de la loi « Climat et résilience » de 2022. Réduire la consommation d’énergie, avoir un impact aussi minime que possible sur l’environnement, utiliser des ressources renouvelables pour construire, ce sont tout autant de points à considérer dans les projets d’immobilier d’entreprise d’aujourd’hui et de demain. La durabilité des matériaux et des projets devient un élément incontournable de tout projet, immobilier d’entreprise inclus.
Restez informé sur les normes importantes à connaître. Lisez notre article : "Norme bâtiment : quelles règles respecter à La Réunion ?."
En conclusion…
Le marché de l’immobilier d’entreprise de La Réunion est un marché en tension depuis longtemps. L’offre est limitée ce qui, bien sûr, provoque des prix élevés, d’où le fait que La Réunion soit une des régions les plus chères d’Europe. D’un autre côté, Le Port est au centre des échanges Sud-Nord. Et cela fait de la position de l’île, au milieu de l’océan Indien, un atout. Elle est à trois semaines de navigation de Marseille (premier port français) et un mois du Havre.
Certes, la hausse des taux d’intérêt a créé un attentisme pour les nouveaux projets d’immobilier d’entreprise. Mais la mesure de révision mensuelle du taux d’usure ayant pris fin en décembre 2023, le retour à une révision trimestrielle devrait ralentir leur progression. De pair avec un début de ralentissement de l’inflation (moins importante sur l’île qu’en métropole).
Investir dans le marché de l’immobilier d’entreprise à La Réunion reste un précieux avantage pour le développement de son entreprise ou agrandir son actif. Quoi qu’il en soit, vous faire accompagner dans votre projet est essentiel afin de n’oublier aucun paramètre. Pour cela, tournez-vous vers un spécialiste comme Opale, développeur immobilier à La Réunion. Spécialiste de l’immobilier d’entreprise, il saura vous conseiller dans votre projet et le mettre en œuvre grâce à son expérience dans le domaine.
