Décider d’acheter un bien immobilier en vue d’un investissement locatif est une décision à ne pas prendre sur un coup de tête. Même si investir dans la pierre est un investissement qui rassure, il y a des critères à considérer et des écueils à éviter. Afin de vous assurer que votre choix se porte sur le bon bien immobilier, que ce soit un bien immobilier d’habitation ou d’entreprise, vous trouverez, dans cet article, les éléments à considérer pour faire le bon choix pour votre investissement et, pour vous assurer de la bonne rentabilité immobilière de votre investissement, vous trouverez la méthode de calcul du taux de rendement immobilier.
Rentabilité immobilière : calcul du rendement locatif
Définition : Il s’agit d’un rapport entre le montant de votre investissement et ce qu’il va rapporter en loyers à encaisser.
Il est différent de la rentabilité locative qui inclue la plus-value potentiellement réalisable à la vente du bien au rendement locatif.
Brut ou net, ce rendement s’exprime en pourcentage et vous permet de savoir combien votre investissement vous rapporte, soit la rentabilité immobilière du bien brute ou nette.
Taux de rendement locatif brut et ses limites
| Taux de rendement locatif brut = [(Loyer mensuel brut x 12) / Montant d’achat du bien] x 100 |
Ce calcul permet de mettre en rapport le prix d’achat du bien avec le montant annuel de loyer perçu. C’est la rentabilité locative brute, ou le taux de rendement locatif brut. Le problème est que ce calcul ne prend pas en compte certains coûts inhérents à l’acquisition d’un bien immobilier ou à sa gestion et il a donc ses limites.
Les frais d’agence, s’ils sont à la charge de l’acquéreur, les frais de notaire à payer quoi qu’il en soit, ne sont pas inclus dans le prix d’achat du bien. Si des travaux sont à prévoir avant de mettre le bien en location, faut-il les intégrer ? Il faut aussi prendre en compte les divers frais et charges à payer par le bailleur, mensuellement ou annuellement.
La formule ci-dessus doit donc être affinée.
Taux de rendement locatif net
| Taux de rendement locatif net = [(Loyer mensuel brut x 12) — Toutes charges financières non récupérables x 100 / Montant d’achat du bien + frais de notaire et d’inscription] + éventuels frais d’agence |
Cette formule prend diverses dépenses financières qui vont modifier le taux final de rendement, car, généralement, dans le prix d’acquisition ne sont pas pris en compte les frais de notaire ou de publication ni les frais d’agence s’ils sont à la charge de l’acquéreur.
Il est encore possible d’affiner encore plus le calcul du rendement locatif de votre investissement.
Côté « recettes », le montant total annuel de loyers perçus ne prend pas en compte les charges. Pourtant taxe foncière, charges de copropriété s’il y en a, les diverses assurances, notamment une assurance pour loyers impayés, les taxes foncières, les frais de gestion de la mise en gérance de votre bien ou, encore, diverses charges non récupérables ne sont pas incluses dans ce calcul. À cette liste, on peut aussi ajouter les intérêts d’emprunt si vous avez fait un prêt pour acheter ce bien.
On peut donc intégrer tout cela pour avoir une rentabilité locative nette qui donnera une idée plus exacte de la valeur de votre investissement locatif.
Pourquoi calculer le taux de rendement locatif ?
Si vous hésitez entre deux biens dans lesquels investir ou vous hésitez sur la localisation de votre investissement, ce calcul du rendement locatif peut vous aider à prendre une décision raisonnée, un investissement dans l’immobilier étant toujours lié à une forte somme d’argent engagée sur du long terme.
Parce que d’un lieu à l’autre le prix de l’immobilier peut être très différent, tout comme la demande locative, le montant des loyers demandés, la taxe foncière et bien d’autres éléments. Ce taux de rentabilité locative nette va vous permettre de comparer des pommes et des poires.
Les diverses charges locatives à intégrer dans le calcul
Si certaines charges peuvent être récupérables par le bailleur parce que le locataire va les payer, d’autres restent de la responsabilité du bailleur et diminuent d’autant ses revenus locatifs.
Charges non récupérables auprès du locataire
Le bailleur peut récupérer des charges telles que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou certaines charges de copropriété comme entretien de l’ascenseur, eau, chauffage auprès du locataire.
Les charges relevant de la responsabilité du bailleur et qui peuvent modifier le rendement locatif sont :
- La taxe foncière est récupérable en immobilier d'entreprise. C'est un usage et la jurisprudence va dans ce sens également ;
- Le coût des travaux de réfection du toit, à hauteur du trentième si le bien est en copropriété ;
- Les frais de gestion locative, si la gestion du bien est confiée à une agence, varient de 5 à 10 % du montant annuel des loyers.
Les assurances
Une assurance de responsabilité civile est obligatoire si votre bien se situe dans une copropriété.
Une assurance PNO ou Propriétaire Non Occupant est fortement conseillée pour couvrir toutes sortes de sinistres, surtout si le logement est vacant (le locataire devant souscrire une assurance responsabilité civile).
En tant que bailleur, pour limiter les risques d’impayés, il est bien de souscrire une Garantie des Loyers Impayés ou GIL. Avec un montant compris entre 2 à 5 % du montant du loyer annuel, elle assure un revenu locatif au cas où votre locataire cesse de vous payer son loyer.
Chacune de ces assurances n’est pas élevée, mais toutes additionnées, elles peuvent réduire votre rendement locatif mensuel.
D’autres éléments sont à considérer dans le calcul du rendement locatif, comme le fait que le bien peut rester vacant pendant un certain temps. Puis, la fiscalité joue son rôle dans le calcul de la rentabilité immobilière.
Autres éléments influençant la rentabilité immobilière
Au-delà de divers coûts et charges identifiés ci-dessus, d’autres éléments peuvent venir diminuer la rentabilité de l’investissement immobilier s’ils sont oubliés ou mal pris en compte.
Vacance locative
La vacance locative est la durée pendant laquelle un bien n’est pas loué. C’est donc un manque à gagner à prendre en compte. Il est habituellement considéré que sur un an, pour toute semaine non louée, un manque à gagner de 2 % du montant annuel de loyer en résulte. Pour un bien resté non loué pendant un mois, la perte estimée est de 8 % sur le montant annuel de loyers perçus.
Cette vacance peut aussi être considérée si des travaux sont à faire dans le bien et ne vont pas pouvoir permettre de le mettre en location pendant un certain temps.
Bien étudier en amont, la durée des travaux et de non disponibilité du bien, le quartier ou la ville où vous déciderez d’investir en fonction de l’offre et de la demande vous permettront de vous protéger au mieux de ce manque à gagner éventuel.
La fiscalité dans le calcul du rendement locatif
On parle de rendement locatif net-net (net d’impôt) quand on ajoute le montant de l’impôt à payer sur les loyers perçus pour calculer le rendement locatif.
Le fisc propose trois outils pour réduire l’impôt sur ces loyers perçus.
Abattement fiscal
Il intervient avant le calcul de l’impôt, sur le montant de revenu foncier à déclarer. Il varie selon qu’il s’agit d’un bail nu, diminution de votre revenu foncier de 30 % ou possibilité de choisir les frais réels, pour un bail meublé, abattement de 50 % du revenu industriel et commercial issu de votre investissement.
Déductions
Des travaux d’amélioration peuvent être déduits des revenus fonciers, sous certaines conditions.
Les intérêts de l’emprunt réalisé pour acquérir le bien mis en location peuvent être déduits.
Défiscalisation
La Loi Pinel pour du neuf ou la Loi Denormandie pour de l’ancien vous donnent droit à une réduction d’impôt sous certaines conditions. Vous vous engagez à louer pendant une durée minimum pour pouvoir déduire de votre impôt sur le revenu un pourcentage du prix d’achat du bien (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 %, avec un plafond de 63 000 €, pour 12 ans).
Si beaucoup de points énoncés dans cet article s’appliquent à un investissement immobilier locatif d’habitation, les conseils sont aussi applicables à un bien immobilier d’entreprise. Seule la fiscalité sera à considérer autrement. En tenant compte de ces éléments, vous pourrez faire un choix averti pour votre investissement pour vous assurer la meilleure rentabilité immobilière possible.
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