La vente sur plan est une transaction portant sur un bien immobilier non construit ou en cours de construction. On l’appelle aussi vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA.
Le financement en VEFA est particulier. Il s’effectue en effet par fractionnements jusqu’à remise des clés. Voici comment fonctionne la vente en l’état futur d’achèvement, et 4 clés pour réussir au mieux votre financement immobilier.
En quoi consiste un achat immobilier en VEFA ?
Dans une transaction immobilière classique, qu’elle porte sur un bien neuf ou ancien, l’acheteur en devient propriétaire à la signature de l’acte de vente. Ce n’est pas le cas en VEFA, car au moment de la transaction, le bien est en cours de construction ou pas encore construit.
Il s’agit donc d’une vente anticipée, sur plan. Le promoteur immobilier présente le bien à l’acheteur qui décide de l’acquérir et d’en attendre la finalisation. Initialement, il n’est propriétaire que du sol, puis le devient du reste au fur et à mesure de l’avancement des travaux. De ce fait, le financement en VEFA intervient par déblocages successifs. Le solde étant réglé à la remise des clés.
Ce type de transaction comporte des avantages pour l’acheteur, notamment celui de disposer d’un bien neuf et conforme aux normes les plus récentes. Les banques sont habituées et vous ne rencontrerez pas de problème particulier pour contracter un crédit. Néanmoins, c’est un montage complexe et plus coûteux. Il est donc intéressant de connaître les solutions qui s’offrent à vous.
1. Monter un dossier de financement solide pour la banque
Sauf dans le cas où vous possédez les fonds nécessaires pour un achat comptant, vous devez contracter un crédit immobilier.
Il va vous falloir soigner votre dossier afin de recevoir un avis favorable de votre financeur, banque ou courtier. Celui-ci va évaluer votre capacité d’emprunt en se penchant sur vos revenus, vos charges, votre apport et la santé de votre compte en banque.
Plus votre dossier sera solide, sain, bien monté et crédible, plus il recevra facilement l’aval d’un financeur.
Un peu d’anticipation pour mettre de l’ordre dans vos finances avant d’effectuer votre demande est donc préférable, afin de présenter une situation saine.
Renseignez-vous également en amont sur l’ensemble des pièces et documents qui vous seront demandés. Même si elles sont généralement plus ou moins identiques, quels que soient les établissements financiers.
Demande de prêt immobilier pour un particulier
Pour un particulier, le but est de présenter des comptes bancaires sains, sans dettes, et de prouver des revenus suffisants. Avoir de l’épargne démontre à l’établissement bancaire que vous êtes prévoyant et économe, ce qui vous fera marquer des points.
Les pièces justificatives qui vous seront demandées seront notamment :
- Justificatifs d’identité et de domicile ;
- Relevés de compte ;
- Bulletins de salaire ;
- Avis d’imposition ;
- Contrat de réservation du bien en VEFA.
Demande de crédit immobilier pour un professionnel
Un professionnel ou une entreprise, de son côté, s’appuiera sur la santé financière de sa société. Le dossier et le plan de financement doivent donc être complets, clairs et bien réalisés. Les pièces à joindre seront notamment :
- Kbis de l’entreprise ;
- Capital de la société ;
- Derniers bilans comptables ;
- Identité des associés s’il y en a ;
- Justificatifs d’identité et de domicile.
2. Bien choisir le mode de remboursement de son financement VEFA
La particularité d’un financement VEFA tient dans les modalités de déblocage des fonds.
Pour l’acquisition d’un bien déjà existant, le déblocage des fonds se fait en une seule fois après la signature de l’acte authentique de vente. Dans le cas d’un financement VEFA, il s’effectue de manière progressive, à des étapes précises de l’évolution des travaux. Par appel de fonds de la part du promoteur immobilier. L’échéancier est le suivant (pourcentage maximal de la somme totale) :
- 5 % à la signature du contrat de réservation (parfois financé avec l’apport personnel) ;
- 35 % à l’achèvement des fondations ;
- 70 % à l’achèvement de la construction (ou à la mise hors d’eau) ;
- 100 % lors de la remise des clés, sous réserve que le logement soit conforme au contrat.
Dès lors va se poser la question du remboursement. Comment se rembourse un prêt dont les fonds sont débloqués par paliers ?
Classiquement, vous commencez à rembourser votre prêt dès que les fonds ont été débloqués en totalité. Avec un financement VEFA, c’est un peu différent, étant donné le caractère échelonné du déblocage. De façon générale, vous n’allez pas payer des mensualités sur l’intégralité du prêt dès le premier appel de fonds. En contrepartie, vous devrez vous acquitter des intérêts intercalaires, calculés sur les sommes débloquées.
Voici les principaux montages financiers possibles.
Situation 1 : remboursement de la première mensualité dès la signature du contrat de vente
Il est tout à fait possible de commencer vos remboursements dès que l’acte de vente est signé. La mensualité sera calculée au prorata des sommes libérées. Avec réajustement des intérêts et du montant de la mensualité après chaque nouveau versement. Cette solution n’est à envisager que si vous êtes en mesure de supporter le prêt en plus de vos charges actuelles.
Situation 2 : remboursement de la première mensualité après remise des clés
La situation la plus classique avec la VEFA consiste à commencer à rembourser le capital après la remise des clés, lorsque 100 % de la somme a été versée. Les intérêts intercalaires sont réglés quant à eux durant la construction.
Situation 3 : remboursement de la première mensualité et des frais intercalaires à la remise des clés
La troisième solution qui s’offre à vous est celle de différer le remboursement des intérêts intercalaires, de façon à commencer à les rembourser en même temps que le crédit, après la remise des clés.
C’est au niveau des frais intercalaires que vous allez devoir être vigilant. Et bien réfléchir avant de faire votre choix. Voici pourquoi.
3. Être attentif aux taux d’intérêt et aux intérêts intercalaires pour mieux les maîtriser
Tout crédit est soumis à des intérêts. Dans le financement VEFA, la spécificité tient au fait que le remboursement du capital n’intervient pas immédiatement après le versement. C’est pourquoi vous payez des intérêts intercalaires. Ils correspondent aux frais que vous devrez rembourser au financeur, jusqu'à ce que le crédit soit débloqué à 100 %.
Le calcul des intérêts intercalaires
Les intérêts du crédit sont calculés sur la totalité du coût de celui-ci. Les intérêts intercalaires le sont sur la somme débloquée à chaque fois. En tenant compte :
- Du montant déjà débloqué ;
- Du taux d’emprunt du prêt ;
- Du nombre de mois avant le déblocage total, qui correspond à la période durant laquelle vous devrez des intérêts intercalaires.
Ce qui donne, pour un résultat mensuel, le calcul suivant : (montant débloqué x taux du crédit) / 12
Comment réduire ou agir sur les frais intercalaires
Il est possible de réduire, négocier ou différer le remboursement des intérêts intercalaires en appliquant différentes astuces. Les voici.
Négocier une franchise
Vous négociez avec votre financeur un lissage des intérêts intercalaires. Vous les paierez, mais étalés sur la durée totale du prêt, en commençant à les payer au moment où vous rembourserez le capital. L’inconvénient étant que vous aurez des frais de franchise. Il s’agit d’intérêts classiques appliqués aux intérêts intercalaires.
Amortir directement votre crédit
Si votre situation financière vous le permet, vous pouvez commencer les remboursements du capital dès le premier déblocage des fonds. Vous réduirez les frais de votre prêt et ne paierez pas d’intérêts intercalaires.
Avoir un apport personnel important
Si vous avez un gros apport personnel, vous pouvez l’utiliser pour financer un ou plusieurs appels de fonds. Plus vous repousserez le déblocage de votre emprunt, moins vous paierez d’intérêts intercalaires et le coût total de votre crédit sera réduit d’autant.
Agir sur le taux d’intérêt du crédit
Moins les taux d’intérêt sont élevés, moins les frais intercalaires le sont. Vous avez, dans tous les cas, intérêt à faire jouer la concurrence et démarcher un maximum d’établissements financiers afin de choisir le plus intéressant.
4. Vous faire aider par des professionnels
Comme nous avons pu le voir, un plan de financement est plus complexe à monter pour une VEFA que pour un achat classique. Un crédit VEFA est par ailleurs plus coûteux. Il est donc indispensable d’avoir une réflexion approfondie afin de réduire au maximum les coûts divers. C’est de ce fait à tous les niveaux d’un projet d’achat en VEFA que s’entourer d’experts revêt une expérience cruciale.
Au moment du montage de votre dossier de financement, vous adresser à un courtier peut se révéler judicieux. Il cherchera et négociera pour vous les meilleures offres de prêts immobiliers, vous permettant de choisir le plus intéressant.
Par ailleurs, il est important de vous assurer du sérieux et du professionnalisme du promoteur immobilier avec lequel vous allez contracter.
Conclusion
Gardez en tête que l’assurance emprunteur représente elle aussi une part très importante de votre budget. Des taux bas réduisent son coût.
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