Combien de temps va-t-il me falloir pour rentabiliser mon achat immobilier ? C’est bien sûr la question que se pose tout investisseur d’un bien immobilier de rapport. L’immobilier d’entreprise n’échappe pas à la règle.
Il est bien difficile de répondre précisément à cette question, car le calcul du rendement dépend de multiples facteurs : situation géographique, nature du bien, surface, état, durée de l’endettement, etc.
Par ailleurs, la manière d’évaluer un bien va dépendre de ce que l’on cherche. Le point d’équilibre entre achat et location ? Le bon moment pour revendre ?
Dans tous les cas, il est possible de dégager les grandes lignes et de s’appuyer sur quelques données sûres, permettant une évaluation au cas par cas, selon certains critères. Il se dégage alors des tendances générales. Par exemple, certains biens seront rentables en quelques années alors que d’autres ne le seront qu’au bout de 20 ans, voire plus. D’où viennent ces différences ?
Les critères déterminant la valeur d’un bien et sa rentabilité
Selon ses caractéristiques, un bien immobilier sera rentable à plus ou moins long terme, dépendant du prix du marché. Cela varie selon les villes, les circonstances et le bien lui-même.
Les caractéristiques et la nature du bien
Dans l’immobilier résidentiel, il s’agit notamment d’éléments tels que sa nature (maison, appartement, studio), son confort (ensoleillement, parking, terrasse), sa superficie et sa localisation.
Concernant un bien immobilier d’entreprise, c’est à peu près la même chose. Sa nature (commerce, bureaux, entrepôt, plateforme logistique) et son confort (parking, transports en commun à proximité, conformité aux normes environnementales) sont également considérés. La superficie du bien est également un critère déterminant.
La localisation
Selon sa nature, la localisation est absolument cruciale. À la campagne, un commerce n’a pas la même valeur qu’en centre-ville dans une artère principale. Des bureaux seront peu attractifs s’ils ne disposent pas de places de parking, s’ils sont éloignés des transports en commun ou difficilement accessibles à la clientèle. Au contraire, dans un centre d’affaires, ils seront facilement identifiables et bénéficieront de tous les aménagements urbains nécessaires.
Ces données permettent d’évaluer l’attractivité du bien et son prix de vente et se projeter sur la revente.
Le poids de la localisation et du marché immobilier sur les prix
Revenons sur l’élément fondamental qui influe sur la durée avant laquelle un bien immobilier est rentable. Il s’agit de son emplacement. Un même bien n’aura pas la même valeur ni la même rentabilité en fonction des villes. C’est le marché immobilier local qui la détermine. Même si, globalement, les taux d’intérêt ont un rôle déterminant à jouer également.
Le cas de l’immobilier résidentiel
Dans certaines villes, le prix de l’immobilier ayant flambé, les moyennes de rentabilité se sont allongées de manière exponentielle.
Pour illustrer notre propos, prenons le cas d’une résidence principale de 70 mètres carrés. En 2023, la moyenne nationale était de 15 ans et 6 mois pour avoir un retour sur investissement.
Mais là où cela devient saisissant, c’est que les prix d’achat ont explosé depuis 2021. À Lyon, Paris, Nantes et Angers par exemple, la durée de conservation du bien avant amortissement est de 28 ans. Alors que, si nous reprenons l’exemple d’Angers, la durée moyenne était de 9 ans et 6 mois en 2022 et seulement 2 ans et 5 mois en 2021.
L’instabilité actuelle des marchés immobiliers rend donc bien incertain le calcul d’un point d’équilibre. Mais même en période inflationniste, l’achat immobilier reste un bon placement à long terme.
Et l’immobilier d’entreprise ?
L’immobilier d’entreprise a son propre marché, le marché professionnel. En outre, le marché immobilier de La Réunion a, comme c’est le cas pour tous les départements français et toutes les villes de France, ses particularités propres. Les siennes étant notamment que le foncier est réduit. Le marché immobilier réunionnais et ses quelque 860 000 habitants sur 500 km² habitables correspond à celui de certaines grosses métropoles hexagonales. Comme Toulouse, Bordeaux ou Lille par exemple.
Alors que l’attractivité ne cesse d’augmenter et que l’immobilier d’entreprise a le vent en poupe.
Il en résulte un prix particulièrement élevé. Le bon côté des choses, c’est que chaque bien immobilier acquiert plus de valeur et se revendra d’autant mieux.
La rentabilité d’un bien immobilier d’entreprise se calcule avant l’achat
Savoir combien de temps, il faudra pour rentabiliser un achat d’immobilier d’entreprise commence par une réflexion antérieure à l’achat.
Pour évaluer la durée de conservation du bien avant qu’il ne devienne rentable, il est nécessaire de considérer plusieurs critères.
Cela couvre la période allant du coût du bien lors de son achat jusqu’à la rentabilité que vous pourrez en attendre. En passant par les divers frais réguliers ou occasionnels que vous aurez à assumer ensuite.
Déterminer la valeur initiale
La valeur initiale du bien est déterminée par le coût d’achat global :
- Son prix d’achat ;
- Le coût des intérêts du prêt et de l’assurance de prêt ;
- Les Frais fixes : frais de notaire, d’agence, de dossier bancaire et éventuellement de garantie ou de caution.
À cela, il convient d’ajouter les frais engagés pour la rénovation du bien, ainsi que son entretien.
Enfin, il y a les frais récurrents : taxe foncière, éventuellement charges de copropriété.
Calculer la rentabilité d’un rendement locatif
Lorsque l’investissement immobilier a pour but la location, il est nécessaire de calculer, toujours avant l’achat, la rentabilité que l’on peut espérer d’un bien.
Ce n’est pas difficile.
Le rendement brut s’obtient en prenant le loyer annuel que l’on divise par les frais générés par l’achat, pour multiplier ensuite le tout par 100.
La rentabilité nette de charges est plus précise. Pour la calculer, l’on reprend le résultat du calcul précédent et l’on déduit les diverses charges non récupérables, la taxe foncière et les frais de gestion et d’entretien courant.
Trouver le point d’équilibre lorsqu’on occupe les locaux
Si vous êtes propriétaire occupant, il faut garder à l’esprit le délai incompressible durant lequel il restera perdant face à une location. Il est induit par les frais fixes liés à l’achat. Durant une période déterminée, votre achat sera aussi coûteux que le loyer que vous auriez payé. C’est l’évolution des prix et des loyers qui détermine le point d’équilibre entre coût d’achat et coût de location.
Il est donc difficile de le déterminer de façon générale et son calcul doit être effectué de façon individuelle.
Mais cette durée d’équilibre est également facile à calculer, sachant que vous revendrez votre bien (sauf aléa) au moins au même prix que vous l’avez acheté (sans compter les frais de notaire et d’agence éventuellement).
Une rentabilité plus précoce à La Réunion ?
Entre une tension immobilière palpable et le nouvel attrait de l’immobilier d’entreprise sur l’île, La Réunion voit les taux de rendement des immeubles de bureau grimper à plus de 10 % pour une moyenne nationale dépassant rarement les 7 ou 8 %.
Ainsi, s’il est difficile, en immobilier d’entreprise de chiffrer précisément le moment où le point d’équilibre sera atteint, on peut s’en faire une idée. Il suffit pour cela d’évaluer le bien de la façon évoquée plus haut.
Restera néanmoins que vous resterez dépendant des fluctuations du marché immobilier. Si les prix augmentent, vous pourrez revendre votre bien plus cher et réaliserez une plus-value. Et plus celle-ci sera importante, plus la durée minimale de conservation sera courte. À l’inverse, elle sera plus longue si les prix baissent, parce qu’il y aura un risque de moins-value.
Lorsqu’on acquiert un bien immobilier, quel qu’il soit, il est nécessaire de le conserver un certain nombre d’années avant de le revendre. Le temps d’absorber les coûts. Frais fixes à l’achat : frais de notaire, remboursement du crédit. Et ensuite la taxe foncière annuelle, les éventuels travaux, etc.
L’investissement immobilier est donc forcément à envisager sur le moyen terme, voire le long terme. Il ne faut donc jamais acheter un bien à court terme, c’est-à-dire moins de six ans.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez avoir une stratégie de base et bien penser votre taux d’endettement. Sachant que plus vous empruntez sur le long terme, plus vous paierez d’intérêts.
N’hésitez pas à vous faire accompagner par des experts de l’immobilier d’entreprise
Une chose est certaine. Si savoir précisément combien de temps il faut pour rentabiliser un achat immobilier d’entreprise fournit des informations, d’autres paramètres rendent celui-ci intéressant.
Cela reste un placement sûr pour l’avenir, pour tout investisseur. Quant au chef d’entreprise, il sait que si les murs de sa société appartiennent à son entreprise, cela constitue un patrimoine fiable.
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