Certains professionnels décident d’investir dans l’immobilier d’entreprise. Soit pour occuper les lieux dans le cadre de sa société, soit à titre d’investissement dans le but de louer les locaux achetés à d’autres entreprises. En effet, si l’immobilier résidentiel est lucratif, l’immobilier d’entreprise l’est encore plus, avec une rentabilité attendue pouvant aller jusqu’à plus de 8 %.
Néanmoins, si vous souhaitez vous diversifier en constituant un patrimoine immobilier à votre entreprise, il est impératif de vérifier certains critères auparavant. Nous vous proposons de les voir ici, après avoir défini l’investissement immobilier d’entreprise et ses formes.
Investir dans l’immobilier d’entreprise, en quoi cela consiste ?
Le plus répandu et connu est l’investissement dans l’immobilier locatif résidentiel. Il s’agit d’acheter des logements dans le but de les louer et bénéficier de la rentabilité des loyers. L’immobilier d’entreprise est moins connu. Il consiste à investir dans un bien destiné à un usage professionnel. L’on distingue quatre types d’investissements :
Locaux commerciaux
Ce sont les biens immobiliers destinés à recevoir un commerce, de la boutique de centre-ville au centre commercial.
Immobilier de bureaux
Situés proches de centres d’attractivité ou dans des centres d’affaires, ces immeubles sont destinés à être occupés par des bureaux.
Bâtiments d’entrepôt et de fabrication
Ceux-ci se situent en périphérie. Il peut s’agir d’entrepôts de marchandise, mais également d’ateliers de fabrication ou une usine.
Locaux d’activités
Ils sont destinés à accueillir des activités artisanales, de production, des petites activités industrielles ou de transformation.
Pourquoi investir dans l’immobilier d’entreprise ?
Un chef d’entreprise peut vouloir investir dans l’immobilier professionnel pour deux raisons. La première, occuper les locaux avec sa société. La seconde, diversifier son patrimoine immobilier tout en s’assurant une stabilité financière en louant le bien.
Investir pour occuper les locaux professionnels
Plutôt qu’être elle-même locataire, une entreprise peut faire le choix d’acheter les locaux qu’elle occupera. Cela lui sera profitable sur le long terme : propriétaire, elle n’aura pas de loyer à payer.
Investir dans un bien immobilier locatif à usage professionnel
Le bail commercial est plus avantageux et moins contraignant que la location résidentielle. C’est donc un excellent moyen de s’assurer un revenu locatif pérenne.
Avantages et inconvénients de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise, les critères à retenir
L’investissement immobilier constitue un très bon placement. Néanmoins, 7 critères sont à considérer lors de l’acquisition. Ils doivent orienter votre achat, car un mauvais choix peut plomber votre rentabilité.
1 — Le risque de vacance locative
La durée des baux professionnels (5 ans pour le bail commercial, 3, 6 ou 9 ans pour les autres) assure une sécurité de 3 ans minimum au bailleur. Néanmoins, lorsque les locaux sont inoccupés, la perte est importante. Pour réduire le risque, il faut qu’ils soient attractifs et choisir une localisation géographique valorisante. Ceci étant, la moyenne de vacance locative en France, située sous les 5 %, est relativement faible.
2 — La localisation géographique
L’emplacement idéal est directement lié au type de local et à l’activité à laquelle il est dédié. Un local commercial sera bien plus rentable dans une rue commerçante de centre-ville. Des immeubles de bureaux dans un centre d’affaires sont les plus prisés et lucratifs. Pour un entrepôt, s’assurer qu’il dispose d’un parking et d’un accès à un bon réseau de transports est primordial. Il sera utile de faire appel à un professionnel de ce type de bien, qui connaît parfaitement le marché immobilier.
3 — Le taux de rendement de l’immobilier d’entreprise
Un bien à usage professionnel bénéficie d’un taux de rendement avantageux. Entre 4 % et 8 %, il peut parfois monter au-delà pour certains types d'actifs, notamment les entrepôts. Néanmoins, il est proportionnel au risque encouru et aux frais à assumer. Il est donc nécessaire de bien étudier l’ensemble des éléments pour trouver le juste équilibre.
4 — Le bail commercial est plus libre que le bail d’un bien à usage d’habitation
Le loyer est fixé librement, alors que les baux d’habitation sont plafonnés.
Les clauses sont négociées librement avec le locataire. Ainsi, lorsque c’est spécifié dans le bail, un certain nombre de charges lui seront imputées :
- Frais d’entretien et de réparation du local.
- Réparation des équipements d’exploitation (électricité, eau, gaz).
- Frais de notaire.
- Impôts, comme la taxe foncière.
Sachant cela, il vous incombe de négocier et de libeller votre bail avec discernement. Ici encore, l’intervention d’une société spécialisée peut se révéler payante.
5 — Les contraintes liées à l’équipement
Des locaux à usage professionnel occasionnent des coûts en équipements élevés. La climatisation, l’informatique pour les bureaux. Des équipements spécifiques à l’activité pour des locaux artisans. Les mises aux normes de sécurité, etc.
Sans compter le fait qu’il est dorénavant nécessaire d’intégrer la sobriété environnementale aux frais de fonctionnement.
C’est un autre critère à considérer lors du choix du type d’investissement.
6 — Les travaux de rénovation
Avant d’acheter, renseignez-vous sur l’état du bien que vous convoitez. En effet, les travaux de rénovation peuvent se révéler très coûteux. Et ils incombent au propriétaire !
Les investissements immobiliers neufs ont particulièrement la cote pour cette raison. Aucuns frais ne sont à envisager pendant un certain nombre d’années.
7 — L’accès à l’investissement immobilier d’entreprise et le financement
Le montage financier est un autre déterminant du projet. Pour investir à partir de son entreprise, plusieurs choix s’offrent à l’entrepreneur :
- Acheter sur les fonds de l’entreprise.
- Emprunter.
- Opter pour la pierre papier par le biais d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) dont l’entreprise sera entièrement ou partiellement propriétaire, de la SCI (Société Civile Immobilière) ou encore de l’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier). Ce dernier étant plus risqué puisqu’il contient des actifs financiers.
- Recourir au Crowdfunding, une solution de plus en plus prisée.
Pour l’occuper ou pour le louer, l’achat d’un bien immobilier d’entreprise nécessite de l’anticipation. Des études de marché doivent être menées pour choisir le local et l’implantation les meilleurs. Le projet doit répondre totalement aux objectifs fixés par le business plan. Notre conseil : vous entourer d’experts, afin d’identifier et de réunir l’ensemble des critères indispensable à un investissement réussi !
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