L’immobilier coûte cher aux entreprises. Qu’elles soient locataires ou propriétaires, cela représente pour elles le deuxième poste de dépenses derrière la masse salariale.
Or, beaucoup d’entre elles n’ont pas de véritable stratégie pour optimiser ces coûts. Ce qui est un tort, car bien géré, le parc immobilier d’une entreprise peut se révéler être un véritable levier à leur croissance.
C’est d’autant plus vrai à La Réunion, où les prix sont en hausse et le foncier limité. Il est donc nécessaire de réaliser un diagnostic, afin d’avoir un plan de la situation clair, et pouvoir faire évoluer les choses dans le bon sens.
Stratégie de développement d’entreprise : rationaliser ses dépenses immobilières
Pour accueillir son activité, une entreprise, petite ou grande, a besoin de locaux. Mais il arrive qu’elle subisse la charge financière que l’immobilier représente comme une nécessité, sans avoir de stratégie.
Nous le répétons, l’immobilier représente son deuxième poste de dépenses. Alors que, bien menée, une stratégie immobilière peut ne plus être un poids, mais générer des avantages et des bénéfices.
Il apparaît donc indispensable d’en maîtriser les outils de pilotage. Cela permettra de rationaliser les coûts, bien sûr. Mais également d’en optimiser la rentabilité.
Il ne faut en aucun cas sous-estimer l’importance des actifs immobiliers dans les comptes d’exploitation de l’entreprise.
En outre, un placement dans l’immobilier reste une bonne valeur refuge en dépit de l’inflation, particulièrement visible à La Réunion. Mais il doit être maîtrisé.
Alternative : louer ou acheter ses locaux ?
Pour ses propres besoins, une entreprise a deux solutions : acheter ou louer. L’une et l’autre comportent des avantages et des inconvénients.
Louer les locaux que l’on occupe procure l’avantage de pouvoir déplacer la société relativement aisément lorsqu’ils ne conviennent plus. Par ailleurs, ils sont de plus en plus souvent modulables afin de s’adapter à l’évolution de ses besoins.
Parmi les inconvénients rencontrés, la location est à fonds perdu pour le locataire. Un loyer est à payer chaque mois, mais in fine, il n’y a aucun capital.
Acheter coûte cher. Particulièrement à La Réunion où l’immobilier neuf a connu une inflation importante, due notamment à l’augmentation du prix des matières premières.
Néanmoins, investir permet de disposer de bâtiments récents, conformes aux normes environnementales et de constituer à l’entreprise un patrimoine. Un bien propre est également plus facilement adaptable aux besoins et il est possible d’en louer une partie afin de le rentabiliser.
Enfin, contracter un crédit permet d’acheter au-dessus de ses capacités d’achat en profitant ainsi de l’effet de levier.
Pour l’entrepreneur, le choix doit donc s’effectuer en toute connaissance de cause, après une étude et la réalisation d’un business plan bien détaillé. Les facteurs à prendre en compte sont nombreux.
Facteurs à prendre en compte pour faire de l’immobilier un levier pour votre stratégie de développement d’entreprise
Globalement et selon la taille de votre entreprise, vous avez à gérer les postes suivants :
- Gestion locative du, ou des immeuble(s) et reporting des dépenses immobilières.
- Décision d’achat ou de location des actifs immobiliers d’exploitation.
- Choix d’implantation de l’entreprise.
- Gestion technique des dépenses liées au fonctionnement et à l’utilisation des locaux.
- Gestion financière du ou des actif(s) immobilier(s).
Sans un diagnostic interne et externe des dépenses, des besoins et de la réalité de son parc immobilier, il peut être difficile de mettre en œuvre réellement une politique d’optimisation immobilière. Sans une évaluation précise des coûts, des nécessités et de l'état de ses propriétés, il n’est pas véritablement possible de maximiser la gestion de votre patrimoine immobilier.
La fonction immobilière pâtit d’un manque de gestion et de reconnaissance dans l’entreprise. Il est donc nécessaire pour vous de considérer le management immobiliercomme un département à part entière, au même titre que les ressources humaines, les finances ou le marketing.
Dès lors, vous serez en mesure de penser votre stratégie de développement d’entreprise en incluant celui-ci. La matrice SWOT est un excellent outil pour y parvenir.
Utiliser la matrice SWOT dans votre stratégie de développement d’entreprise
SWOT est l’acronyme des mots anglais strengths, weaknesses, opportunities et threats. En français, cela signifie force, faiblesse, opportunités et menace. C’est pourquoi on l’appelle également FFOM.
Appliquée à l’immobilier, cette matrice permet de lister les faiblesses de l’entreprise et fixer les objectifs stratégiques à atteindre.
En relevant les faiblesses de l’entreprise, et les menaces, l’on peut trouver :
- Des frais locatifs à fonds perdu trop importants (si elle est locataire).
- Un immobilier vieillissant et coûteux en frais d’entretien.
- Des locaux devenus inadaptés spatialement.
- Une mauvaise implantation géographique.
- L’apparition d’une forte concurrence.
- Etc.
La force de l’entreprise se caractérisera par :
- La rentabilité de ses locaux.
- Leur valeur sur le marché immobilier.
- Ou la possibilité de changer de lieu si elle est locataire.
- Etc.
Elle peut alors repérer des opportunités pour se fixer des objectifs. Ceux-ci seront précis, chiffrés et temporalisés.
Cela peut être :
- Une réduction des coûts. Fixer alors l’échéance et les moyens à mettre en œuvre.
- Une augmentation de la rentabilité locative si elle est propriétaire.
- L’amélioration des conditions de travail des salariés et la lutte contre l’absentéisme.
- Un changement de secteur géographique. Il y aura alors étude du marché immobilier.
- Une occasion lui permettant d’augmenter ses actifs immobiliers qu’il lui faut saisir.
Le résultat d’une étude du potentiel immobilier de l’entreprise
De cette étude approfondie, que vous pourrez éventuellement effectuer avec l’aide d’un professionnel de l’immobilier, ressortiront deux choses. D’une part, les lacunes de votre entreprise en matière d’immobilier. D’autre part, ses forces.
Par exemple, vous découvrirez que vos locaux sont à 30 % inoccupés et que vous disposez d’une surface trop importante. Ou au contraire que vos salariés ne parviennent pas à travailler dans de bonnes conditions, car ils manquent d’espace. Ou que celui-ci n’est plus adapté aux nouveaux modes de travail comme le flex office. Ou encore, que votre société est mal desservie par les transports en commun, ce qui occasionne des retards et des absences répétés de vos collaborateurs.
Vous pourrez précisément chiffrer vos dépenses immobilières, et définir votre stratégie d’avenir. Louer ou acheter, quelle est la meilleure option ? Si vous possédez déjà un bien, investir dans l'immobilier pour générer des revenus locatifs peut être une bonne idée pour votre entreprise.
Comment parvenir à un gain d’activité de votre personnel ? Auriez-vous intérêt à délocaliser ?
Pour être rentable, un actif immobilier doit être entretenu et revalorisé. Il est impératif et de toute façon obligatoire maintenant qu’il soit conforme aux normes environnementales édictées par la RE 2020. Ce qui, bien sûr, aura une incidence positive sur le confort de ses usagers comme sur sa valeur sur le marché.
Le business plan que vous pourrez élaborer à la suite de cette étude vous permettra de prendre des décisions de manière éclairée.
Vous pourrez rationaliser les coûts et optimiser les bénéfices. Bénéfices en termes de rentabilité de vos collaborateurs, de rentabilité de vos locaux, de réduction des frais d’entretien et de gestion.
Changer sa perspective pour faire de l’immobilier un levier d’optimisation et de réduction des coûts
Pour booster votre croissance, vous devez considérer l’immobilier comme un pôle capable de potentiellement créer de la valeur. Il mérite donc, à ce titre, de faire l’objet d’une stratégie particulière. Créez une direction immobilière ou, à tout le moins si votre entreprise est modeste, un secteur spécialisé.
Repensez le lieu de travail afin d’améliorer la productivité des salariés : ergonomie, équipement, conformité aux règles environnementales, flexibilité. Relocalisez si besoin est.
Séparez-vous d’un bien trop coûteux, obsolète et devenu inadapté. Même s’il représente (et c’est un élément à ne pas sous-estimer) une valeur affective pour vos salariés.
Préférez investir dans un actif récent, peu énergivore, approprié et éthique. Adaptez sa surface et ses caractéristiques à vos besoins. Il vous permettra d’optimiser les dépenses et de créer de la valeur.
Pour vous aider dans ce nouveau défi, n’hésitez pas à prendre conseil auprès de professionnels du développement immobilier tels qu’Opale. Vous abonner à notre blog vous fournira une foule d’informations actuelles sur le marché immobilier de l’île de La Réunion.
