Question financière, stratégique ou pratique, se demander s’il vaut mieux acheter ou louer ses bureaux à La Réunion n’est pas une question anodine. Chaque option a évidemment ses avantages et ses inconvénients. Mais, surtout, chaque option répond à un besoin immédiat avec une vision future, à votre capacité à vous lancer financièrement ou non, ainsi qu’à l’urgence de trouver un lieu où poser votre activité. Il faut tenir compte d’un point non négligeable du marché réunionnais, c’est la rareté des biens immobiliers d’entreprise.
Aussi, le marché est tendu et, parfois, cher. De plus, de récentes études montrent que la location de bureaux est plutôt privilégiée à l’achat en ce moment. Il faut donc garder cela en tête. Nous analysons, quoi qu’il en soit, les avantages et inconvénients de chaque option pour vous aider à répondre à cette question en étant suffisamment informé pour poursuivre vos démarches.
Une stratégie d’entreprise à réfléchir
Depuis le moment de sa création et tout au long de sa vie, savoir si c’est le moment d’acheter son bureau plutôt que de le louer est une question récurrente pour tout chef d’entreprise.
Une capacité financière suffisante pour acheter
Bien entendu, la question de la capacité financière se pose d’autant plus si l’entreprise commence tout juste.
L’achat d’un bien immobilier d’entreprise va mobiliser une grosse somme de trésorerie, puisque près de 13% du prix de vente du bien ne sera pas financé par une banque (droits de mutation payables au notaire et frais d’agence).
D’autre part, acheter un bien permet de constituer un patrimoine pour l’entreprise, car il sera inscrit à son actif. Cela en fait un avantage précieux en cas de besoin de financement supplémentaire, dans l’avenir. Ce n’est pas une dépense longue et coûteuse, mais un investissement.
Acheter son bien d’entreprise s’inscrit aussi dans une volonté de s’établir à un endroit précis et d’asseoir son image. Vous pourrez l’aménager comme bon vous semble.
En revanche, acheter un bien d’entreprise signifie qu’en cas de changement de situation de l’entreprise, besoin de plus grand par exemple, celle-ci aura plus de difficultés à régir. Il faudra revendre le bien, en trouver un autre plus adéquat. La flexibilité n’est pas vraiment possible.
L’option idéale serait alors de mettre le bien en location, et en garantie, pour acheter le bien suivant. Cela permettra une entrée de revenu supplémentaire, sûrement appréciée par la banque.
Être propriétaire de son immobilier d’entreprise implique aussi que toute maintenance, réparation ou tout entretien sont à votre charge et doivent être inclus dans les dépenses afin de s’assurer qu’elles puissent être faites pour ne pas interférer négativement avec votre activité économique.
Plus de trésorerie et de flexibilité
Si vous en êtes plutôt à établir votre activité, ou à un tournant essentiel de son développement, même si vous avez la capacité financière d’acheter, vous préférez garder une certaine liberté.
La location de bureau demande un dépôt de garantie en rien équivalent à l’avance à faire pour un achat. Et vous voulez garder cette trésorerie pour vos projets à venir.
De plus, louer un bureau rationnel en termes d’espace et de possibilité de développement à court terme vous laisse la flexibilité de déménager rapidement pour adapter vos besoins.
Vous pouvez, grâce à la location, vous offrir un emplacement prémium dans un immeuble de standing, alors que vous ne pourriez pas l’acheter. Vous bénéficiez aussi de lieux déjà connus pour offrir de nombreux services de bureau et, donc, votre image et communication profiteront de l’adresse.
D’un autre côté, vous aurez moins de liberté pour ce qui est de l’aménagement de l’espace. Vous pourrez faire face à des hausses de loyer (attention à bien négocier votre contrat de location) ou à des risques d’éviction. Un propriétaire laxiste pourrait laisser traîner des réparations ou de la maintenance qui pourraient vous affecter négativement dans votre activité.
Si l’aspect trésorerie et finance est important dans le choix achat-location, l’aspect fiscal peut aider à tendre vers une réponse.
La fiscalité à envisager
L’avantage du système fiscal français est qu’il offre toujours une possibilité de réduire ses impôts. Encore faut-il savoir ce qui s’applique et quand.
Achat : effet à long terme
Acheter des bureaux permet déjà de l’inscrire à l’actif du bilan de son entreprise. Et cela paie sur le long terme.
Tout d’abord, si vous avez dû emprunter pour acheter, vous pouvez donc déduire les intérêts d’emprunt du bénéfice imposable de l’entreprise.
Ce bien acheté est un investissement et un amortissement qui peut se déduire sur une période allant de 10 à 15 ans. Cela signifie que chaque année, vous pouvez déduire de votre impôt un certain montant correspondant à la valeur du bien, et ce, sur toute la durée de cette période.
En cas de vente de votre bien, quelle qu’en soit la raison, une plus-value sera sûrement dégagée, en faisant la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable. Vous risquez alors de perdre des avantages fiscaux à cause de l’imposition des plus-values, si vous n’avez pas de solution d’optimisation fiscale en place pour y remédier.
Location : effet à court terme
Louer ses bureaux donne la possibilité de déduire loyers et charges de votre bénéfice imposable. La location n’aura pas, ainsi, un air de « fond perdu ». Comptablement, cela représente une partie des frais généraux de l’entreprise. Et cet avantage annuel, en chiffre, est souvent plus intéressant que les avantages fiscaux liés à l’amortissement et aux intérêts d’emprunt sur du long terme.
Si vous avez besoin de bouger rapidement de localisation, vous n’aurez pas, non plus, à vous inquiéter de vendre et de savoir combien peut vous coûter la plus-value éventuelle.
Il n’y a pas une réponse précise à la question « faut-il louer ou acheter?». La réponse est individuelle, en fonction des objectifs que vous avez fixés pour votre activité. Elle dépend aussi de vos volonté et capacité financières.
Votre choix est en fonction de votre activité, de votre projet à moyen et à long terme. Et le marché d’immobilier d’entreprise peut influencer votre choix par rapport aux biens disponibles. Les biens immobiliers d’entreprise à La Réunion étant toujours sous forte tension d’offre limitée, mieux vaut que vous ayez toutes les informations dans vos mains pour réagir rapidement et éviter de voir le bien parfait vous filer entre les doigts.
Prendre conseil auprès de votre comptable sera une bonne chose pour établir un choix réfléchi et éclairé et analyser tous les impacts patrimoniaux et financiers liés à chaque choix.
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