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Propriétaire d’un bien immobilier commercial, vous souhaitez en connaître la valeur ? Si estimer son appartement ou sa maison est délicat, il est encore plus complexe de réaliser une estimation sur un local professionnel. Outre la surface et la configuration des lieux, le secteur géographique est un critère essentiel dans l’attractivité de ce type de bien. Ensuite, il faut définir un prix de vente juste, satisfaisant pour l’acheteur autant que le vendeur. Alors, comment faire une estimation immobilière de votre bien professionnel ?

 

Différence entre estimation et expertise immobilière

En préalable, il convient de savoir distinguer évaluation et expertise immobilière.

L’évaluation immobilière consiste en une estimation du prix le plus juste possible pour la vente d’un local ou d’un immeuble.

L’expertise a une fonction plus formelle, s’attachant à apprécier la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier. Elle tient compte de paramètres juridiques, techniques et financiers. Elle permet de calculer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ou des droits de succession. Effectuée par un expert immobilier, elle détermine souvent la valeur qui sera retenue par le fisc.

 

Qu’est-ce qu’une estimation immobilière pour un local professionnel ?

Faire estimer sa maison revient à évaluer la nature du bien, son état général, sa superficie et son exposition. Ensuite, d’autres paramètres tels que le secteur géographique, la proximité des transports en commun et des services revêtent eux aussi de l’importance.

Réaliser une estimation sur un local commercial, des bureaux ou tout autre type de bien immobilier à usage professionnel ne prend pas en compte les mêmes critères. Le secteur géographique est encore plus déterminant que pour un bien privé. Il varie selon la nature de l’activité exercée. Et il est nécessaire d’estimer les revenus locatifs et la rentabilité du bien.

 

Situation géographique, accessibilité et fonctionnalité

L’implantation géographique d’un local commercial est très importante dans le processus d’estimation d’un bien immobilier. La situation économique de la commune, l’éventuelle situation au sein d’une zone franche ou un quartier d’affaires peuvent représenter une plus-value. Un magasin ou un établissement de restauration sera plus attractif dans un centre-ville fréquenté ou une zone commerciale active. Sa visibilité sera un atout pris en compte lors de l’évaluation.

Le local sera évalué également sur des critères de fonctionnalité et d’adaptabilité au fonctionnement de l’entreprise et son activité. 

Sont aussi considérés les services proposés à proximité d’un local professionnel et la présence de transports en commun pour les collaborateurs. De même qu’un parking privé et la proximité d’une bonne infrastructure routière facilitant l’accès aux fournisseurs, à la clientèle et également aux salariés.

Enfin, les perspectives de développement du territoire peuvent apporter un bonus.


Le confort et l’état des locaux déterminent également le prix de vente

La vétusté figurera bien sûr dans les points faibles du bien. À l’inverse, des locaux aux normes, en bon état et ne nécessitant aucun travaux de rénovation acquerront de la valeur.

Le confort est à prendre en compte également, lorsqu’il s’agit de bureaux notamment.  Certains éléments augmentent la valeur du local. Notamment un espace modulable, une bonne luminosité, la présence de lieux de stockage ou d’un ascenseur dans un bâtiment sur plusieurs niveaux. La tranquillité sera un élément relevé pour des bureaux et l’animation recherchée pour des locaux commerciaux.

 

 

La conformité du bien aux normes en vigueur est inclus dans l’évaluation

Un immeuble à usage professionnel doit être conforme à un nombre important de normes. La Réglementation environnementale RE 2020 comprend un cahier des charges complet concernant l’immobilier professionnel auquel il faut se soumettre. Cela comprend la performance énergétique du bâtiment, et les labels et certifications environnementales dont il dispose. 

Par ailleurs, si les locaux sont amenés à recevoir du public, ils devront également être conformes aux normes de sécurité et d’accessibilité ERP (établissement recevant du public).


Réaliser une étude du marché immobilier pour estimer le prix d’un local professionnel

Rappelons que le local à mettre en vente a une valeur de marché qui ne sera pas obligatoirement celle souhaitée par le vendeur ou à laquelle le bien a été acheté. La tension immobilière et l’évolution des prix exercent une influence sur les transactions immobilières. Il faut se baser sur la valeur objective du bien, déterminée grâce à ce que nous venons de voir.

Pour réaliser la transaction rapidement, il faut fixer le juste prix. En surévaluant le bien par rapport au marché, le local sera difficile à vendre. Sans le sous-évaluer, il faudra qu’il satisfasse le vendeur autant que l’acheteur. 

Selon les caractéristiques du bien immobilier qu’il souhaite vendre, le professionnel peut réaliser son estimation de deux façons. En comparant son bien avec d’autres offres équivalentes et/ou en basant son évaluation sur le calcul des revenus locatifs.

 

Estimer la valeur du bien avec une étude du marché immobilier

Il s’agit ici de comparer les offres équivalentes dans la zone géographique du bien du vendeur. Pour cela, plusieurs outils sont à disposition, permettant de se faire une idée du prix de l’immobilier :

  • Suivre l’activité immobilière pour s’informer sur la conjoncture du marché dans le secteur.
  • Étudier les annonces immobilières, en ligne notamment.
  • Utiliser des ressources, comme la base des demandes de valeurs foncières (DVF) du Gouvernement par exemple. Elle recense l’ensemble des ventes de biens fonciers sur les cinq dernières années.

 

L’estimation immobilière par le biais de la rentabilité locative

S’il s’agit d’un bien immobilier locatif, qu’il soit commercial ou d’habitation, calculer sa rentabilité est un élément supplémentaire sur lequel s’appuyer. Lorsqu’il est déjà en location, il suffit de se baser sur vos chiffres. Dans le cas contraire, vous calculerez le loyer annuel potentiel en vous basant sur les valeurs du marché locatif local.

 


Comme nous avons pu le voir, l’estimation est une étape déterminante dans une transaction immobilière. Elle permet au vendeur de connaître précisément la valeur de son bien et à l’acheteur de disposer d’un descriptif précis de celui-ci.

Lors de la négociation, l’un et l’autre peuvent s’appuyer sur les données précises figurant dans le rapport. C’est la raison pour laquelle cette expertise doit avoir été effectuée par un professionnel assermenté.

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