La location d'entrepôts, à La Réunion comme en métropole, a la cote. Les entreprises locataires y trouvent la flexibilité et la modularité nécessaires à leurs nouveaux modes de fonctionnement.
De nombreux programmes de construction voient donc le jour sur l’île de La Réunion.
C’est un excellent placement pour ceux qui cherchent un rendement dans l’immobilier d’entreprise.
Les entrepreneurs eux-mêmes peuvent trouver plusieurs avantages à acheter leurs locaux professionnels plutôt que de les louer.
Pour les uns comme pour les autres, voici 9 arguments qui plaident en faveur de l’achat.
1 - L’immobilier locatif est attractif pour tout investisseur
L’immobilier d’entreprise est en expansion sur l’île de la Réunion. Quant au marché de la location de locaux professionnels; il est plus rémunérateur que celui de la location de logements. Ce type d’acquisition, de moins en moins confidentiel, est donc très intéressant pour profiter de taux de rendement avantageux.
Parmi les différents types de biens à usage professionnel, il se trouve que les plus lucratifs sont les entrepôts. Ils permettent de trouver un bon équilibre entre prix d’investissement, dépenses d’entretien et rentabilité locative.
Pour un particulier comme pour un chef d’entreprise, c’est un placement rentable et peu risqué. La pierre reste en effet une valeur sûre et permet d’envisager une intéressante plus-value à la revente. La location d’un local d’activité professionnelle promet un rendement annuel de 8 % en moyenne.
Pour un investisseur, l’argument le plus motivant est certainement le taux de rendement, qui peut grimper jusqu’à 12 %. C’est le type d’acquisition le plus lucratif dans le domaine de l’immobilier d’entreprise.
⚠️ Attention ! Si acheter est une bonne opération, mais cela ne s’improvise pas. Pour que cela soit rentable, certains critères doivent être réunis.
Choisir la situation
Un maximum de profit peut être réalisé en visant l’emplacement idéal. Dans une zone commerciale près de Saint-Denis, à Duparc par exemple. Ou une zone d’activités à Saint-Pierre à 20 minutes de l’aéroport.
Pour avoir un ordre d’idée, prenons l’exemple d’un entrepôt au cœur de la zone d’aménagement concerté (ZAC) du Port, d’environ 540 mètres carrés. Sa surface est composée d’une pièce principale, il dispose d’espaces extérieurs pour containers. Vous pouvez attendre un loyer mensuel de plus de 8 000 € par mois.
Veiller à la situation géographique de l’entrepôt
Vous trouverez facilement à la vente un entrepôt de 400 mètres carrés, 800 mètres carrés ou plus, selon vos ambitions. Mais vous devez privilégier une zone attractive, non loin d’axes routiers importants.
Soyez attentif à l’accès aux transports en commun. Cela permet au personnel de se rendre facilement au travail, ce qui intéresse généralement les employeurs.
Veiller aux aménagements du local professionnel
Plus le local sera aménagé, plus il aura de la valeur.
Des places de parking doivent être disponibles sur le site, elles doivent être accessibles aux poids lourds. Un quai de déchargement sera un vrai plus.
Si l’entrepôt comprend un espace de bureaux confortable et modulable, il sera plus polyvalent et intéressant.
Si ces critères sont réunis, nul doute sur le fait que votre taux de rendement sera excellent.
2 - Posséder ses propres entrepôts rend l’entreprise indépendante
Du côté des chefs d’entreprise en quête d’un espace de stockage, il peut néanmoins être intéressant d’acquérir leurs locaux.
Beaucoup d’entrepreneurs font le choix de privilégier la location d'entrepôts à La Réunion. En effet, les coûts initiaux liés à l’achat et la maintenance de l’entrepôt qui pèseront lourdement sur leur trésorerie peuvent se révéler dissuasifs.
Pourtant, en se projetant sur le long terme, acheter un entrepôt pour développer votre activité se révèle avantageux. Car tout en ne supportant plus les frais liés à la location, vous aurez une totale liberté.
En effet, l’achat d’un entrepôt vous offrira plus de flexibilité opérationnelle. Vous pourrez adapter l’espace à vos besoins tant en ce qui concerne le stockage que la production ou la distribution.
Vous disposerez d’un lieu fixe, privé et sécurisé pour stocker marchandises et matériel.
Il vous sera possible d’apporter toutes les modifications structurelles ou technologiques nécessaires sans avoir à demander une autorisation au propriétaire.
3 - Il n’y a pas de charges locatives
En étant propriétaire de votre entrepôt, vous n’avez plus de loyer mensuel à régler. S’il est acheté à crédit, il faudra bien sûr s’acquitter des traites.
Acheter un entrepôt vous dispensera de payer un loyer mensuel ou annuel à un propriétaire. Il en résultera une économie significative à long terme. La location en revanche, si elle pratique sur le court terme, peut se révéler très coûteuse sur le long terme, d’autant que l’on n’est jamais à l’abri d’une augmentation du loyer ou d’une renégociation des conditions de location.
Vos coûts seront également stables sur le long terme, car en tant que propriétaire, vous pourrez les contrôler plus facilement. Ce qui vous assurera une stabilité pour vos opérations commerciales.
4 - Acheter un entrepôt permet de constituer un patrimoine transmissible
Investir dans un entrepôt afin de constituer un patrimoine à transmettre à ses héritiers présente plusieurs avantages.
Premièrement, cela assure une certaine sécurité financière pour les générations futures. L’immobilier est une valeur sûre et ce patrimoine peut leur permettre de réaliser des objectifs de vie.
Par ailleurs, c’est également la transmission de valeurs, tels celle de l’épargne ou de l’investissement responsable.
À la Réunion, beaucoup d’entreprises familiales ont cette logique de transmission.
Cela permet de garantir la stabilité et la pérennité de l’entreprise. Transmettre des actifs aux générations futures assure la continuité et la croissance à long terme de celle-ci.
Afin de réduire les coûts de transmission du patrimoine, il est tout à fait possible de créer une SCI familiale par exemple.
5 - Il est possible de louer une partie de l’espace de stockage
Dans la mesure où vous n’occupez pas l’intégralité de votre local, vous pouvez en louer une partie à une autre entreprise afin d’avoir un complément de revenu.
S’il est possible d’effectuer cette opération en tant que locataire, c’est tout de même plus contraignant.
Louer une partie de vos entrepôts; si elle est inutilisée, comporte différents avantages. Premièrement, cela constitue une source de revenus supplémentaires. Vous pouvez ainsi amortir les coûts liés à votre acquisition et améliorer sa rentabilité globale.
Il en découle plus de flexibilité financière. Lorsque vous éprouvez le besoin de réduire votre espace de stockage, vous louez l’excédent et réduisez ainsi vos coûts d’exploitation. Cette optimisation des zones inutilisées contribuera à réduire les coûts fixes liés à la possession de votre bien immobilier.
Sans compter qu’en choisissant judicieusement vos locataires, vous pouvez éventuellement favoriser une collaboration avec ceux-ci et ainsi diversifier vos activités voire explorer de nouveaux marchés.
Enfin, louer une partie de votre espace de stockage réduit les risques financiers liés à la possession de votre entrepôt. Le partage des coûts fixes avec des locataires vous permettra de réduire votre exposition aux fluctuations du marché comme aux variations de la demande.
6 - La revente peut amener une plus-value
Bien sûr, en tant que locataire, si vous souhaitez déménager votre entreprise, il vous
suffit de résilier le bail et de partir ailleurs. Ce qui paraît être la solution la plus commode.
Pourtant, déménager lorsqu’on est locataire de son entrepôt comporte d’autres avantages, peut-être plus importants.
En effet, lorsque vous quittez un local en location, vous partez sans rien, puisque vous avez payé vos loyers à fonds perdu.
En revanche, en tant que propriétaire, vous réaliserez une plus-value en revendant votre bien immobilier, ou même en le louant.
7 - C’est une opération fiscale intéressante
L’achat d’un local professionnel permet de déduire certaines dépenses liées : intérêts d’emprunt, amortissement de l’entrepôt, assurance, entretien, réparations.
Intérêts d’emprunt
Sur votre déclaration d’impôts, ils peuvent être déduits en tant que charges d’intérêt, ce qui peut réduire votre revenu imposable. Et par conséquent votre charge fiscale.
Amortissement
L’amortissement de votre entrepôt peut lui aussi être déduit des impôts. En déduisant une partie de ce coût tous les ans, vous réduirez votre bénéfice imposable.
Entretien, réparations et assurances
Ces trois postes peuvent être déduits de vos impôts en tant que charges d’exploitation.
Pour optimiser tous ces avantages tout en respectant la réglementation fiscale, il est recommandé de consulter un expert en comptabilité ou en fiscalité.
8 - Ce peut être un coup de pouce à la trésorerie de l’entreprise
Plusieurs paramètres permettent d’optimiser la trésorerie de l’entreprise par le biais de l’investissement dans un entrepôt. En voici quelques-uns.
L’entrepreneur peut acheter l’entrepôt en nom propre. Dans ce cas, l’entreprise peut ne pas régler immédiatement les loyers facturés, ce qui peut alors booster la trésorerie de votre entreprise.
Considéré comme un investissement, l’achat d’un entrepôt est capitalisé en tant qu’actif de l’entreprise. Son coût d’acquisition est donc ajouté au bilan de l’entreprise, ce qui augmente ses actifs. Par ailleurs, cet achat d’un entrepôt ajoute de la valeur à l’actif de votre entreprise. Ce qui peut améliorer sa santé financière et sa capacité d’emprunt. Ou attirer des investisseurs.
Sa position financière est renforcée. Elle bénéficie d’une marge de manœuvre supplémentaire pour se projeter dans l’avenir.
Si votre achat est financé par un emprunt, les remboursements seront comptabilisés en tant que sorties de trésorerie. Mais financer votre entrepôt en contractant un crédit vous permet de conserver votre trésorerie disponible pour d’autres utilisations, tout en conservant les avantages de la détention de l’actif.
En répartissant le coût de l’acquisition de votre bien sur plusieurs années sous forme de charges d’amortissement, vous réduisez les bénéfices imposables de l’entreprise. Ce qui a pour résultat une réduction de l’impôt sur les sociétés et une amélioration de la trésorerie de votre société.
9 - Vous pouvez bénéficier de l’effet de levier
Cela est valable tant pour l’investisseur que pour l’entrepreneur qui occupera lui-même ses locaux.
Même si cela paraît paradoxal, pour optimiser votre investissement immobilier, vous avez tout intérêt à emprunter pour acheter ! Ce principe financier est connu. Il consiste à s’endetter sur le court terme afin d’augmenter sa capacité d’investissement. Ce qui, sur le long terme, augmente le capital.
Ce qui est bien mieux, avouez-le, que de payer un loyer chaque mois pour occuper des locaux qui ne vous appartiennent pas. Sachant que, le jour du départ, il ne restera rien car vous n’aurez rien capitalisé.
L’avis de professionnels, indispensable pour un investissement réussi
L’achat et la location d'entrepôts à La Réunion, cela ne s’improvise pas. Pour un investissement réussi et fructueux, il est très important d’être bien conseillé. C’est pourquoi nous vous recommandons de vous faire aider de professionnels du secteur. Ces experts connaissent le marché de l’immobilier d’entreprise sur le bout des doigts. Ils sauront vous aider à trouver le bien idéalement situé, qui correspondra parfaitement à votre profil d’investisseur.
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