Il semble toujours qu’on sache ce qu’est une SCI, société civile immobilière. C’est pour ceux qui ont beaucoup d’argent à investir et essaient de fuir les impôts afférents. Vous êtes sûr ? Il est très simple de créer une SCI et d’y apporter une partie de son capital, même si vous devez emprunter, si vous êtes prêt pour investir dans l’immobilier avec au moins un partenaire. Vous pouvez très bien décider d’acheter en SCI avec votre fils et en retirer de nombreux avantages fiscaux. Si vous n’êtes pas convaincu, voyez donc ci-dessous ce qu’est vraiment une SCI et comment elle peut fonctionner et vous apporter ces fameux avantages fiscaux.
SCI : qu’est-ce que c’est ?
Société non commerciale, c’est une société civile immobilière qui a pour objet d’acheter et gérer un ou plusieurs biens immobiliers sur un long terme. Elle ne peut pas acheter pour revendre. Sinon, elle risque une requalification en société commerciale et sera alors soumise à l’impôt sur les sociétés, IS. Son activité commerciale doit être réduite au minimum nécessaire.
Pour créer une SCI, il faut être au moins deux. Ce seront des associés. Pour créer une SCI familiale, on considérera la filiation jusqu’au 4e degré pour les associés.
La SCI est une personne morale à part entière avec une existence juridique et son propre patrimoine.
Elle suit donc les mêmes règles qu’une société civile pour être créée.
Création et fonctionnement d’une SCI
Quand au moins deux personnes décident de créer une SCI, elles doivent :
- Rédiger des statuts, soit sous seing privé, soit par acte authentique. C’est-à-dire que les associés peuvent se lancer dans la rédaction des statuts ou faire appel à un notaire, un expert-comptable ou un avocat, ce qui aura un coût supplémentaire. Les statuts permettent de définir les modalités de prise de décisions (à la majorité, à l’unanimité, dans quel cas, comment un nouvel associé peut-il entrer dans la société, …) et prévoir comment les cessions des parts s’organisent si un associé décide de quitter la SCI.
- Désigner le siège social. Si un gérant est nommé, ça peut être son domicile.
- Ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI pour pouvoir déposer le capital.
- Constituer un capital social. Pour cela, ça peut être un apport en numéraire pour acheter un ou des immeubles ensuite ou un apport d’un immeuble et dans ce cas, il faudra passer obligatoirement par un notaire pour le transfert de propriété.
- Publier la création de la SCI dans un journal d’annonces légales.
- Constituer et déposer un dossier auprès du greffe du Tribunal de commerce ou en ligne, sur le site du guichet des formalités des entreprises.
- Une fois le capital de la société créé, en numéraire et/ou en immeuble, chaque associé reçoit des parts de la société en échange de son apport au capital, c’est sa quote-part du capital de la SCI.
- Durée de vie généralement de 99 ans.
Quelle responsabilité pour les associés ?
On parle de responsabilité subsidiaire des associés. Cela veut dire que c’est la SCI qui est redevable en 1er des dettes. Si elle n’a pas assez ou plus du tout de fonds, alors les créanciers pourront demander à tous les associés de les rembourser et non à un seul.
Le remboursement de dettes ne peut être demandé qu’à hauteur de l’apport fait par chaque associé et sur son patrimoine personnel, chacun est responsable des dettes de la SCI à hauteur de sa quote-part dans le capital. Donc, en raison de cette responsabilité, toute demande de prêt immobilier est faite à l’unanimité des associés.
Les diverses formes de SCI
- SCI de location : la SCI est propriétaire d’immeubles et son objet est l’investissement locatif. C’est la forme la plus répandue. Elle achète et gère un ou plusieurs biens immobiliers en location. Elle a donc pour but de générer des revenus locatifs.
- SCI d’attribution : la SCI achète un bien immobilier de grande taille et le divise en plusieurs lots répartis selon quote-part dans la société de chaque associé.
- SCI familiale : particulière, elle est créée pour acheter et/ou gérer en commun un patrimoine immobilier et sa transmission. Elle est souvent créée pour les avantages fiscaux qu’elle procurera au moment de la succession.
- SCI de construction-vente : la société acquiert un terrain pour construire un immeuble, qu’elle vendra ou le louera en vue de créer des bénéfices ou des revenus locatifs.
- SCI professionnelle : autre SCI particulière, le dirigeant d’entreprise achète un bien immobilier qu’il va louer à la SCI. Ce bien n’entre donc pas à l’actif de la SCI. Ainsi, il n’est pas saisissable par des créanciers en cas de dettes sociales. C’est un moyen d’optimiser la fiscalité d’un local professionnel ou d’une habitation si l’associé de la SCI est dirigeant d’entreprise.
Chacune de ces formes de SCI doit être choisie en fonction de la raison des associés à se lancer dans l’investissement immobilier, car chaque forme de SCI a une raison d’être. Ce qui est d'autant plus crucial si la SCI a besoin d’emprunter de l’argent.
Financement des acquisitions immobilières
Chaque associé apporte une partie du capital social à la SCI. Comme déjà vu, ça peut être en numéraire ou en immobilier.
Apports au capital social et avances en comptes courants
Le transfert d’un bien immobilier au capital social de la SCI par des associés, ou la mise à disposition de fonds propres (ou empruntés) par des associés, ou des transferts de sommes en comptes courants sont parmi les moyens qu’a un associé d’apporter du capital à la SCI.
Si l’associé réalise son apport en compte courant, il pourra récupérer ses fonds versés quand il le voudra, en une ou plusieurs fois.
Une fois le capital social de la SCI constitué, celle-ci aura des fonds et/ou des immeubles, mais pourra vouloir investir dans l’achat d’autres immeubles sans avoir assez de fonds.
Recours à l’emprunt de la SCI
La SCI peut emprunter, une fois constituée, les fonds dont elle a besoin pour acheter de l’immobilier. Les fonds empruntés auprès d’un établissement bancaire seront versés au compte de la SCI, souvent contre une garantie hypothécaire et garantie personnelle. Le recours au prêt par la SCI ne permettra pas d’obtenir un prêt aidé comme le prêt à taux zéro (PTZ), puisqu’ils sont réservés aux particuliers et soumis à des conditions de ressources.
L’emprunt à titre personnel d’un associé
Un autre moyen d’obtenir un emprunt bancaire pour une SCI est que chaque associé demande un prêt à sa banque. Dans ce cas, il est possible de bénéficier de dispositifs fiscaux comme la Loi Pinel.
Particularité de la SCI familiale
Acheter un bien immobilier pour augmenter son patrimoine par cette société est considéré comme un achat par un particulier et donc soumis à la condition suspensive de l’obtention du prêt (art L313-1 et suiv. du Code de la consommation).
Selon chaque mode de fonctionnement, il faut calculer tous les frais et voir quel niveau de responsabilité l’associé est lié à la dette en cas de problèmes financiers de la SCI.
Mais pourquoi investir dans l’immobilier et emprunter à titre personnel ou d’associé à travers une SCI ?
Les raisons d’acheter en SCI
On est toujours plus fort à deux que seul ! C’est vrai dans la plupart des cas. Et cela peut justifier la création d’une SCI pour investir dans l’immobilier.
Capacité d’emprunt
Dans la vie de la SCI, il faudra sûrement emprunter pour investir. Or, être au moins 2 associés permet d’augmenter les capacités d’emprunt, car les banques vont regarder la capacité d’emprunt de chaque associé indépendamment.
Mutualisation des charges et des coûts
Et inversement, pour ce qui est des coûts, il y aura automatiquement division entre tous les associés. Ainsi, les frais d’acquisition, frais de notaire, d’entretien, de gestion, la taxe foncière, les travaux, etc. seront répartis sur les divers associés, en fonction des quotes-parts de chacun.
Autres raisons d’acheter en SCI
Acheter en SCI permet d’acheter à plusieurs sans avoir les inconvénients de l’indivision.
La SCI familiale présente des avantages de gestion et fiscaux si elle existe dans le but de léguer un patrimoine.
Dans le cas de la SCI professionnelle, la vente de l’entreprise permet quand même de conserver un revenu issu de la location des locaux à la SCI qui en est propriétaire. Ça peut être un revenu complémentaire pour l’entrepreneur qui prendrait ainsi sa retraite.
Mais comme bien souvent, les bonnes raisons de choix d’investissement résident dans le volet fiscal.
La fiscalité : le bon point de la SCI
Société civile, la SCI est soumise à l’IR, impôt sur le revenu. Pourtant, il peut arriver qu’elle soit plutôt soumise à l’IS, impôt sur les sociétés.
Soumise à l’IR
C’est une société de personnes, donc tous les revenus fonciers perçus par les associés sont compris dans leurs revenus. Ces revenus sont donc soumis à l’IR, majoré des 17,2% de prélèvements sociaux. S’il s’agit de location de logement vide, de bureau, ou autre immobilier d’entreprise, le revenu foncier sera automatiquement soumis à l’IR.
Soumise à l’IS
Si les locations sont meublées, alors la SCI est automatiquement soumise à l’IS, car son activité est considérée comme une activité commerciale.
Si la SCI choisit le régime de l’IS, ce choix est irrévocable une fois fait. Ce régime peut être intéressant pour les contribuables très imposés (au-delà de 30%), puisque les bénéfices fonciers reçus de la SCI sont soumis au prélèvement forfaitaire unique ou flat tax de 30% (17,2% pour les prélèvements sociaux et 12,8% pour l’IR).
Le cas particulier de la SCI familiale
Les avantages de la SCI familiale se résument en deux points et visent uniquement la transmission de patrimoine :
Le donateur bénéficie d’un abattement de 100 000€ tous les 15 ans sur les parts de SCI données à son enfant. Il est donc essentiel de transmettre ces parts dès la création de la SCI et puis au fil des années selon le plafond.
En démembrant la propriété, la cession porte uniquement sur la nue-propriété. Le nu-propriétaire reste gérant du bien, continue à garder le contrôle sur le patrimoine de la famille et peut en jouir jusqu’à son décès. L’avantage sera, à ce moment-là, l’économie, pour les héritiers, des droits de succession à payer.
Et pour la SCI professionnelle ?
L’entrepreneur loue à la SCI professionnelle ses biens immobiliers d’entreprise. Celle-ci lui paie donc des loyers qui sont considérés comme des charges pour elle. Elle peut donc les déduire et réduire ainsi ses bénéfices.
S’agissant d’un montage particulier, attention ici, de bien être clair pour que le fisc ne considère pas cette SCI comme purement à but fiscal.
Est-il possible de quitter la SCI ?
Peu liquides, voire totalement illiquides selon les statuts, il n’est pas simple de revendre ses parts sociales. C’est en fait le seul moyen de quitter la SCI, à par le décès ! Il y a souvent une clause d’agrément des cessions qui a été prévue dans les statuts pour éviter que n’importe qui achète les parts. C’est généralement la majorité des associés qui accepte le nouvel acquéreur des parts. Si aucun accord est possible, les associés prés existants sont obligés de racheter les parts.
Petit point fiscal sur cette vente : Si la SCI est sous le régime de l’impôt sur le revenu, c’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique, soit 19% majoré de 17,2%, avec un abattement selon de la durée de détention. Si la SCI est soumise au régime de l’impôt sur les sociétés, la plus-value issue de la vente des parts est soumise à la flat tax de 30%.
La SCI est donc accessible à qui veut se lancer dans l’investissement immobilier avec un partenaire. En partageant les frais et coûts, les investissements et les bénéfices, chacun pour en retirer des avantages. Et s’il s’agit de créer un patrimoine à transmettre ou de s’assurer que ses enfants ne seront pas submergés de droits de succession, la SCI est sûrement une bonne option. Grâce à cette forme de société, même la transmission de son entreprise peut être facilité et avantageux pour les enfants d’un chef d’entreprise. Après une phase administrative incontournable, la SCI est un outil d’investissement judicieux et intéressant pourvu que l’on ait le bon associé.
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