Si vous n’êtes pas sûr si acheter un bien en vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA, est un moyen d’investir ou d’acquérir son logement de façon judicieuse financièrement, vous trouverez dans cet article des arguments fiscaux pour vous prouver qu’un achat en VEFA permet de bénéficier d’exonérations de taxes et de déductions sur votre impôt à déclarer. Nous développons ces avantages fiscaux pour vous.
Précisions simples sur une VEFA
Vente sur plan d’un bien immobilier, d’entreprise ou d’habitation, c’est aussi appelé vente en l’état futur d’achèvement. Souvent proposée dans des programmes immobiliers, la VEFA offre des avantages directs comme d’acheter un bien immobilier neuf, de pouvoir demander des aménagements spécifiques au constructeur, ou de débloquer les fonds nécessaires au fur et à mesure de l’avancée des travaux. L’achat en VEFA vous fait aussi bénéficier d’autres avantages non négligeables : les avantages fiscaux.
Vous pourrez bénéficier de ces avantages fiscaux, sous certaines conditions, entre le moment où vous signez l’acte de vente du terrain et après que vous avez pris possession de votre bien immobilier.
Trois avantages fiscaux immédiats
Dès le moment de la signature du contrat de vente du terrain sur lequel le bien sera bâti, vous commencez à profiter des avantages fiscaux.
Des frais de notaire réduits
Parce qu’il s’agit de l’achat d’un bien neuf, vous bénéficiez de frais de notaire réduits, puisqu’ils ne porteront que sur les honoraires du notaire et la taxe de publicité foncière. Ils sont donc compris entre 2 à 3% du prix de vente, contre 7 à 8% pour de l’ancien. Ce taux « réduit » fait économiser une belle somme sur la dépense globale.
Une TVA réduite
Un autre avantage est celui de pouvoir bénéficier d’un taux réduit de TVA. Celui-ci est de 5,5% au lieu de 20%, mais sous certaines conditions. Le logement neuf doit être construit en zone ANRU - agence nationale pour la rénovation urbaine -, dans les nouveaux QPV - quartiers prioritaires de la ville -, ou les NPNRU - nouveau programme national de renouvellement urbain-.
De plus, pour bénéficier de ce taux réduit de TVA, vos ressources ne doivent pas dépasser un certain niveau et le prix de l’appartement neuf est aussi plafonné. Ce prix varie en fonction de la zone géographique du logement. Autre condition, vous devez occuper ce logement neuf au moins huit mois par an en tant que résidence principale et le conserver pendant 10 ans au moins.
L’exonération de la taxe foncière
En troisième lieu, une fois que vous serez entièrement propriétaire de votre bien immobilier acheté en VEFA, vous aurez à payer la taxe foncière. Mais grâce à ce mode d’achat, vous pourrez être exonéré temporairement de cette taxe, une fois de plus, sous conditions.
Les communes étant les seules bénéficiaires de la taxe foncière, elles seules accordent une exonération totale ou partielle pour tout logement neuf qui respecte des critères de performance énergétique. Cette exonération de la taxe foncière est accordée pour 2 ans dès l’achèvement de la construction. À titre personnel ou en tant qu’investisseur, ne pas payer cette taxe pendant deux ans représente une économie certaine et est appréciable.
Dans le cadre d’un achat de logement neuf dans un programme résidentiel qui possède un label BBC 2005 (bâtiment basse consommation), soit une performance énergétique élevée, vous pouvez être exonéré de la taxe foncière pour 5 ans. Vous pouvez cumuler cet avantage fiscal avec l’exonération de 2 ans.
Il faut noter que pour bénéficier de ces deux exonérations, vous devez faire la demande auprès de votre centre des impôts, documents justificatifs à l’appui.
Au-delà de ces avantages fiscaux au tout début de l’achat en VEFA d’un bien immobilier, il existe d’autres dispositifs fiscaux qui peuvent s’étaler sur plusieurs années et qui ont des plafonds, à la différence des avantages ci-dessus.
Des dispositifs fiscaux dans le temps
Si tous les dispositifs fiscaux sont bien connus des investisseurs ou pour un futur propriétaire, il est un auquel on ne penserait pas forcément pour un achat en VEFA : le prêt à taux zéro.
Bénéficier du prêt à taux zéro en VEFA
Comme pour un achat classique de logement, l’achat en VEFA est soumis aux mêmes conditions pour l’attribution d’un prêt à taux zéro, ou PTZ.
Le bien acheté doit devenir votre résidence principale dans l’année qui suit l’achat ou la fin des travaux. Pour cela, vous devrez y vivre au moins huit mois par an (sauf conditions spécifiques). Le PTZ est accordé sous condition de ressources, dépend du nombre de personnes dans le logement et de la commune du logement concerné.
Vous pouvez aussi considérer, surtout si vous êtes dans une optique d’investissement locatif, bénéficier du dispositif fiscal de la Loi Pinel.
Loi Pinel : des remises d’impôt bientôt finies
En place depuis 2014, la Loi Pinel prendra fin en décembre 2024 et sera relayée par le dispositif Pinel +. En attendant, vous pouvez toujours acheter en VEFA et bénéficier d’une réduction d’impôt sur votre revenu foncier qui est calculé en fonction de la durée pour laquelle vous vous êtes engagé à louer votre bien et sous conditions :
- Le bien est neuf et non meublé, situé dans une zone éligible, c’est-à-dire A, A bis ou B1 ou dans un QPPV.
- Votre engagement locatif est de 6 ans au moins, extensible à 9 et 12 ans.
- Un loyer plafond est exigible, variable en fonction de la zone.
- Le locataire ne doit pas dépasser un plafond de ressources, variable aussi en fonction de la zone.
- En tant qu’investisseur, vous ne pouvez pas dépasser deux investissements par an et 300 000€ en prix d’achat ou 5500€ le m² (la déduction ne sera pas appliquée sur la partie supérieure à ces limites).
💡 Explication du calcul : pour un bail de 6 ans, une réduction de 12% du prix d’achat s’applique au montant d’impôt à déclarer, soit 2% par an sur 6 ans. Pour une prolongation de 3 ans, c’est 3 x 2% de plus qui sont déduits et pour une prolongation supplémentaire de 3 ans (total de 12 ans de location), ce sera 3 x 1% de plus à déduire de son impôt à déclarer. Sur 12 ans, cela peut faire un maximum de 300 000€x21%, soit 63 000€ de déduction sur 12 ans.
En 2023, le taux de réduction d’impôt pourra être au maximum de 17,5% et en 2024, il sera de 14%.
Avec Pinel +, vous continuez, en 2023, à bénéficier du taux de déduction de 2022, soit 21%, à condition que le logement soit confortable, éco-conçu et dans une zone ANRU.
Loi Pinel + : plus écolo
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, la Loi Pinel + est entrée en vigueur. Si elle a repris le principe du dispositif Pinel, elle se veut tournée vers l’écologie et le durable. Il y a donc des conditions supplémentaires à remplir pour bénéficier de ce nouveau dispositif :
- Des normes de construction à respecter : norme RE2020, ou norme RT2012 label E+C- avec un classement A au DPE (pour tout logement dont le permis de construire a été déposé avant le 01//01/2022).
- Un espace extérieur obligatoire.
- Des surfaces minimales revues à la hausse pour chaque type de logement.
- Avoir une multi orientation pour les T3 et plus grands.
Exception est faite pour ces nouvelles conditions, si les nouveaux logements se situent en QPPV.
Malgré cette exception, une nette priorité est mise sur le confort et l’éco-responsabilité des logements neufs avec la Loi Pinel+. Afin de développer ce type de logement, il sera possible de défiscaliser au taux maximum de 21% du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans, puisque le taux de 2022 est repris.
Si c’est l’investissement locatif qui vous attire pour un achat en VEFA, il existe encore un autre dispositif fiscal qui peut vous intéresser.
Acheter en VEFA et louer en MLNP
Choisir de louer un bien neuf sous le statut de MLNP implique un changement de registre en termes de régime d’imposition. Ici, il n’est plus question d’impôt sur le revenu mais d’impôt sur les sociétés.
Il faudra alors choisir entre régime micro-BIC (micro-bénéfice industriel et commercial) ou régime réel :
- Le micro-BIC permet de jouir d’un abattement de 50% sur les revenus locatifs, c’est-à-dire que seuls 50% de ces revenus seront imposables.
- Le régime réel s’applique automatiquement pour un revenu locatif supérieur à 72 600€/an. Toute charge réelle peut être déduite de ce revenu (intérêts de l’emprunt, toutes les charges, achat des meubles en suivant une liste établie).
En dessous de ce revenu locatif annuel, il faut bien calculer pour voir lequel est le plus avantageux, sachant que comme il s’agit d’un logement neuf, aucune amélioration ou rénovation ne sera faite et donc ne pourra pas être déduite.
En conclusion : VEFA et avantages fiscaux, tout à y gagner
Acheter en VEFA ne vous exclut en rien du bénéfice d’avantages fiscaux, que ce soient des exonérations ou des réductions. Depuis des frais de notaire et un taux de TVA réduit, une exonération temporaire de taxe foncière ou de réductions applicables sur le montant d’impôt à déclarer (Lois Pinel et Pinel + ou statut MNLP), un logement neuf acheté en VEFA vous permettra de rentabiliser votre achat, que ce soit pour vous ou pour investir.
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