La vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA consiste à acheter un bien immobilier avant qu’il ne soit construit. Ou en cours de construction. L’acheteur ne peut donc pas visiter les lieux et doit s’en faire une idée au travers d’une modélisation en 3D. Il contractualise avec un promoteur immobilier, qui s’engage à réaliser le projet dans les délais et selon un prix convenu. Le règlement s’effectue par tranche, au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Vous prévoyez d’acheter de nouveaux bureaux à La Réunion ? Vous pouvez envisager l’achat en VEFA. Cette transaction, très encadrée par la loi et exclusivement effectuée avec un promoteur immobilier, vous permettra de jouir de différents avantages.
Notamment des frais de notaire réduits, une panoplie de garanties et l’assurance d’avoir un local aux normes les plus récentes. C’est une solution de plus en plus pratiquée dans l’immobilier d’entreprise. Voici les 6 choses qu’il faut savoir avant d’acheter votre bien par ce biais.
1 – Principes-clés d’un achat en VEFA ou achat sur plan
Lors d’une vente d’immeuble à construire, un vendeur s’oblige par contrat à édifier et livrer un immeuble (maison individuelle, appartement, local professionnel) dans les délais convenus. Cette vente est régie par les articles 1601-1 à 1601-4 du Code civil d’une part. Et les articles L261-1 à L263-3 et R 261-1 à R 261-33 du Code de la construction et de l’habitation d’autre part.
Cette vente peut s’effectuer par transfert de propriété, livraison et paiement à l’achèvement de la construction, c’est ce que l’on appelle la vente à terme. Ou alors sur plan, il s’agit alors d’une vente en l’état futur d’achèvement.
En cas de VEFA, l’acheteur devient propriétaire du bien immobilier au fur et à mesure de sa construction. En contrepartie, il en paiera le prix par fractionnement à différentes étapes de la réalisation des travaux.
2 – La signature du contrat de réservation de VEFA : non obligatoire
Il peut être signé un contrat de réservation ou contrat préliminaire. Il n’a pas de caractère obligatoire. Cependant, il fixe les conditions de la vente dès le départ, ce qui est un atout pour l’acheteur. Il devient néanmoins indispensable si, par exemple, l’acheteur se réserve certains travaux.
Sur celui-ci seront relevées :
- Les informations concernant le logement : adresse, surface, nombre de pièces .
- Les informations concernant les cocontractants (vendeur, acheteur) .
- Les informations concernant la vente : date de début et de fin des travaux, prix prévisionnel .
- La description des travaux dont l’acheteur se réserve l’exécution.
Même si ce n’est pas obligatoire, l’acheteur va généralement verser un dépôt de garantie sur un compte séquestre. Il est plafonné à :
- 5 % du prix de vente lorsque le délai de livraison final est inférieur à 1 an .
- 2 % lorsque le délai de livraison est compris entre 1 et 2 ans.
Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé pour une livraison prévue au-delà de 2 ans.
Ce contrat engage l’acheteur à signer le contrat définitif et le vendeur peut conserver le dépôt de garantie en cas de manquement. Le délai de rétractation après la signature du contrat préliminaire est de 10 jours calendaires.
3 – La signature du contrat de vente définitif
Il est adressé à l’acquéreur quelques mois après le contrat préliminaire. Il contient les mêmes informations avec en outre :
- Les modalités de paiement et les conditions éventuelles de révision du prix.
- Le délai de livraison.
- L’attestation de la garantie d’achèvement et de la garantie de remboursement, souscrite par le promoteur.
- La condition suspensive d’obtention des prêts.
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Le règlement de copropriété.
Celui-ci est obligatoirement un acte authentique (effectué devant notaire) et comportera un certain nombre d’annexes telles que les plans, les caractéristiques techniques…
4 – Échéancier des règlements du prix d’achat en VEFA
Après la signature de l’acte, le règlement des fonds va s’effectuer de façon fractionnée durant tout le temps que dureront les travaux. Ce qui signifie parallèlement que, si vous avez contracté un crédit immobilier pour financer votre acquisition, le versement de celui-ci sera également échelonné. Vous verserez des intérêts intercalaires, calculés uniquement sur le montant du prêt immobilier déjà débloqué.
L’échéancier est fixé dans le contrat de vente, mais il est légalement plafonné comme suit :
| À la signature du contrat de réservation | 5% |
| À l’achèvement des fondations | 30% |
| Lors de la mise hors d’eau | 35% |
| À l’achèvement des travaux | 25% |
| À la livraison du bien | 5% |
| Total | 100% |
5 – Les garanties attachées à la vente en VEFA
L’achat en VEFA est particulièrement bien protégé. En effet, plusieurs garanties lui sont attachées.
La garantie financière de remboursement (GFR) et/ou la garantie financière d’achèvement des travaux (GFR)
Ce sont deux garanties faites par une caution (banque, établissement financier) auxquelles a souscrit le vendeur. La GFR vous garantit un remboursement des sommes versées en cas de défaillance financière du vendeur et de non-exécution des travaux. La GFA garantit l’avancement des sommes nécessaires à l’achèvement des travaux par l’établissement financier.
La garantie de parfait achèvement (GPA)
Protège l’acheteur des désordres et vices apparents ou malfaçons consignés dans le procès-verbal de réception ou constatés lors dans l’année qui suit.
La garantie biennale
Garantie de bon fonctionnement couvrant les équipements dissociables ou démontables durant 2 ans.
La garantie décennale
Assure la réparation de certains dommages subis par la construction durant 10 ans.
L’assurance dommages-ouvrage (DO)
Elle préfinance, sans recherche de responsabilité, tous travaux de réparation relevant de la garantie décennale. Dans le cas d’une VEFA, c’est le promoteur immobilier qui l’assume, alors que dans les autres cas c’est l’acheteur.
6 – Frais de notaire réduits et avantages fiscaux
Il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux dans certaines situations.
L’acquisition d’un bien immobilier neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits. Ceux-ci correspondent en moyenne à 2 % ou 3 % du prix d’achat, contre 7 % à 8 % pour de l’ancien. Ce qui est une première source d’économie significative.
Par ailleurs, les entreprises implantées dans des secteurs précis peuvent être exonérées de la Cotisation foncière des entreprises (CFE). Notez que ce sont des exonérations facultatives, soumises à l’approbation des collectivités bénéficiant de cette cotisation.
Il s’agit des zones suivantes :
- Zones d’aide à finalité régionale (ZAFR).
- Zones d’aide à l’investissement des petites et moyennes entreprises.
- Zones de revitalisation rurale (ZRR).
- Zones urbaines sensibles (ZUS).
- Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).
- Zones franches urbaines de première génération.
- Zones franches urbaines de seconde génération.
- Zones franches urbaines-territoires entrepreneurs de troisième génération.
- Zones de restructuration de la défense (ZRD).
- Bassins d’emploi à redynamiser (BER).
- Zones franches d’activités (ZFA), ce qui est spécifique à la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, Mayotte et La Réunion.
Achat en VEFA, réalisez votre projet avec un professionnel de l’immobilier
Mieux que personne, le promoteur immobilier auquel vous allez vous adresser pour votre acquisition de bien immobilier saura vous aider à construire votre projet.
Rappelez-vous, il va vous vendre vos bureaux sur plan, il doit être en mesure de vous les livrer clés en main à l’issue de leur construction.
Pour cette raison, il est indispensable de s’adresser à un professionnel dont vous aurez éprouvé la solidité et la capacité à mener à terme son programme immobilier. Sur La Réunion, Opale est votre interlocuteur privilégié pour vous aider à réaliser votre projet.
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