Tout propriétaire d’un patrimoine immobilier d’une valeur nette supérieure à 1,3 million d’euros est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. L’IFI dans l’immobilier d’entreprise est donc un sujet à ne pas négliger. Si vous possédez un patrimoine immobilier, vous allez peut-être devoir le déclarer, en plus de votre déclaration de revenus.
Que doit-on déclarer au fisc exactement ? Comment évaluer la valeur d’un immeuble ? Comment déclarer des actifs ?
À quel abattement fiscal a-t-on droit et sous quelles conditions ? Voici les éléments de réponse.
Qui est concerné par l’IFI ?
Toute personne physique résidant en France, dont le foyer fiscal possède un patrimoine immobilier supérieur 1 300 000 euros est soumise à l’IFI. C’est-à-dire, l’impôt sur la fortune immobilière.
Cela peut être une personne seule (célibataire, veuve, séparée ou divorcée) ou vivant en couple, quel que soit le régime matrimonial (concubinage, pacs, mariage).
Sont également pris en compte les biens des enfants mineurs administrés par les parents.
Foyer fiscal IFI et foyer fiscal pour l’impôt sur le revenu ne sont pas systématiquement identiques. Ainsi :
- Le patrimoine du concubin/concubine est pris en compte.
- Le patrimoine des enfants majeurs n’est pas pris en compte, car chacun forme un foyer fiscal IFI individuel.
Qu’est-ce qui rentre dans l’IFI ?
L’IFI remplace l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) depuis 2018, et l’assiette fiscale considère uniquement le patrimoine immobilier. Le seuil d’assujettissement reste identique, fixé à 1 300 000 €.
Les biens immobiliers détenus soumis à l’IFI
Il s’agit de :
- Biens bâtis, qu’ils soient à usage personnel ou en location : maison, appartement et dépendances (granges, parkings, garages, caves).
- Bâtiments classés monument historique.
- Immeubles en cours de construction durant l’année d’imposition.
- Biens immobiliers non bâtis qu’il s’agisse des terres agricoles (excepté celles procurant des revenus professionnels) ou des terrains à bâtir.
- Biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers sous forme de parts ou actions de sociétés immobilières.Par exemple : SCPI, OPCI (Société Civile de Placement Immobilier, Organisme de Placement Collectif Immobilier). Ou encore, les revenus provenant de LMNP ou LMP (location meublée non professionnelle, location meublée professionnelle).
- Droits immobiliers tels que le droit d’usage ou d’habitation, l’usufruit.
- Tout bien ou droit immobilier ne remplissant pas les conditions pour être considéré comme un bien professionnel.
Les exonérations IFI
Sont exonérés à 75 % :
- Les biens et droits immobiliers professionnels.
- Les bois et forêts, ainsi que les biens ruraux loués par le biais d’un bail à long terme, sous certaines conditions.
Un abattement de 30 %, forfaitaire, est appliqué sur la valeur de la résidence principale l’année d’imposition.
Certaines dettes sont également à déduire de la valeur brute du patrimoine, il s’agit notamment :
- Des prêts bancaires pour l’acquisition de biens imposables.
- Des prêts bancaires pour l’acquisition de droits immobiliers imposables.
- Des dépenses d’acquisition de biens ou de droits immobiliers imposables.
- Des dépenses de construction, reconstruction, amélioration ou agrandissement.
- Des dépenses d’entretien engagées.
- Des dépenses d’acquisition d’actions ou de parts, au prorata de la valeur des biens et des droits immobiliers imposables.
- Des impôts dus : taxes foncières, IFI de l’année par exemple.
Elles ne peuvent être déduites que si elles :
- Existent au 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition.
- Sont supportées par un membre du foyer fiscal.
- Sont afférentes aux actifs imposables.
Même en remplissant ces trois conditions, certaines dettes peuvent malgré tout rester imposables.
Enfin, les dons en numéraires au profit de certains organismes donnent droit à une réduction d’IFI correspondant à 75 % du montant du versement. Plafonnée à 50 000 € par an.
Attention, un même versement ne peut être cumulable avec l’impôt sur le revenu.
Une fois l’ensemble de ces abattements déduit, vous obtiendrez la valeur nette imposable de votre patrimoine.
Le barème de l’IFI pour les propriétaires immobiliers
L’IFI est calculé de manière progressive à partir de la valeur nette taxable du patrimoine immobilier.
Un patrimoine net taxable inférieur ou égal à 1,3 million d’euros n’est pas soumis à l’IFI et il n’est donc pas nécessaire de souscrire une déclaration.
| Tableau des taux applicables à un patrimoine net taxable | |
| Somme comprise entre 0 et 800 000 € | 0% |
| Somme comprise entre 800 000 € et 1 300 000 € | 0,5 % |
| Somme comprise entre 1 300 000 € et 2 570 000 € | 0,7 % |
| Somme comprise entre 2 570 000 € et 5 000 000 € | 1,0 % |
| Somme comprise entre 5 000 000 € et 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,0 % |
Les patrimoines nets taxables compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros bénéficient d’un système de décote permettant une atténuation de l’impôt. Le montant est égal à 17 500 - (1,25 X le montant du patrimoine net taxable).
La valeur prise en compte par le fisc est la valeur vénale des biens. C’est-à-dire, la valeur sur le marché immobilier au 1ᵉʳ janvier de chaque année.
Il est possible d’avoir une idée de la façon dont les impôts évaluent la valeur d’un bien immobilier. Le ministère de l’Économie et des Finances a en effet mis sur son site un service intitulé Patrim. Un simulateur est à la disposition des usagers, aidant à estimer la valeur d’un bien. Pour y recourir, il suffit d’avoir ses identifiants impots.gouv.fr (votre numéro fiscal et votre mot de passe).
Seuls les biens situés en Alsace-Moselle et à Mayotte ne sont pas couverts.
Déclaration et paiement IFI pour son immobilier
Les contribuables imposables à l’IFI sont tenus de faire cette déclaration en même temps que l’impôt sur le revenu (IR). C’est-à-dire généralement au printemps, la période précise étant fixée et communiquée chaque année. Les délais sont identiques.
Si vous savez devoir vous acquitter d’un impôt sur la fortune, ne les dépassez pas, afin d’éviter les majorations.
La déclaration dématérialisée s’est généralisée depuis 2019. En cas d’impossibilité de la compléter par internet, il sera nécessaire de remplir le formulaire 2042-ifi. Les contribuables n’ayant pas de revenus taxables à l’impôt sur le revenu rempliront de surcroît le formulaire 2042-ifi cov.
Néanmoins, il est véritablement plus pratique, plus rapide et plus sûr d’effectuer ces démarches en ligne.
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