Vous possédez un patrimoine immobilier et devez le déclarer aux impôts. Dès que vous passez le palier fatidique du 1,3 million d’euros, vous êtes assujetti à l’IFI, ou Impôt sur la fortune immobilière.
Sans vouloir se soustraire à son devoir de citoyen, il est tout à fait légitime de souhaiter réduire la facture, légalement bien sûr. Nous allons voir ce qu’est exactement cet impôt et ce que vous devez déclarer. Ensuite, nous vous donnerons 7 astuces pour réduire votre impôt sur la fortune immobilière.
Qui est concerné par l’impôt sur la fortune immobilière ?
Depuis 2018, l’impôt sur la fortune immobilière se substitue à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
Si :
- Vous êtes domicilié en France et possédez un patrimoine immobilier en France OU à l’étranger.
- Vous êtes domicilié à l’étranger et possédez un patrimoine immobilier en France.
Et :
- Votre foyer fiscal a un patrimoine immobilier dont la valeur nette taxable est supérieure à 1,3 million d’euros au 1ᵉʳ janvier.
Alors, vous êtes concerné.
Vous devez, chaque année, faire votre déclaration de l’IFI en parallèle de la déclaration de l’impôt sur le revenu, en utilisant le formulaire 2042-ifi. Elle peut être faite en ligne ou sur papier si vous ne disposez pas d’un accès internet.
Qu’est-ce qui rentre dans l’IFI ?
L’assiette fiscale (montant servant de base à votre impôt) recouvre l’ensemble de vos biens immobiliers non consacrés à votre activité professionnelle.
Composition du foyer fiscal pour l’IFI
Cela concerne les biens :
- Des personnes célibataires, divorcées ou veuves.
- Des époux, partenaires pacsés ou concubins.
- Des mineurs rattachés au foyer fiscal des parents.
Majeurs, les enfants rattachés au foyer fiscal de leurs parents ne sont pas inclus. Ils devront faire une déclaration propre, si la valeur de leur patrimoine net taxable dépasse 1,3 million d’euros.
Les biens à inclure dans votre déclaration IFI
Sont pris en compte (valeur brute) :
- Les immeubles bâtis et non bâtis, détenus directement. Il s’agit de bâtiments classés monument historique, d’immeubles en cours de construction au 1ᵉʳ janvier de l’année de la déclaration. Mais aussi de terrains à bâtir, terres agricoles, bois et forêts, etc. (sauf s’ils ont un usage professionnel).
- Les biens immobiliers bâtis et non bâtis détenus indirectement par le biais de titres ou de parts de sociétés.
- Ainsi que, de manière générale, l’ensemble des biens et droits immobiliers ne remplissant pas les conditions pour être considérés comme des biens professionnels.
Dépenses déductibles
De la valeur brute de ce patrimoine, il vous faudra calculer sa valeur nette, en déduisant les dépenses :
- D’acquisition ou droits immobiliers imposables.
- D’amélioration, de construction, d’agrandissement ou de reconstruction,
- D’acquisition des parts ou actions. Au prorata de la valeur des biens et des droits immobiliers imposables.
- D’entretien.
Ainsi que :
- Les impôts dus (exemple : taxe foncière).
- Les prêts bancaires contractés pour l’acquisition de biens ou de droits immobiliers imposables.
La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %.
Barème d’imposition IFI 2024
Pour l’année 2024, vous serez passible de l’ISF dès lors que votre actif taxable est égal ou supérieur à 1 300 000 euros, selon un barème progressif de 6 tranches.
| Tranche d’imposition (Valeur nette taxable du patrimoine) |
Taux d’imposition |
| De 0 € à 800 000 € | 0,00 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 0001 à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Plus de 10 000 000 € | 1,50 % |
NB : Lorsque vous dépassez 1,3 million d’euros, vous êtes imposé à partir de 800 000 euros. Par ailleurs, les patrimoines immobiliers compris entre 1,3 million d’euros et 1,4 million d’euros net bénéficient d’une décote. Celle-ci correspond à 17 500 – (1,25 x P*).
*P = valeur nette taxable.
Cela étant clarifié, voici comment réduire votre impôt de 7 façons différentes.
1 - Le don en faveur d’un organisme d’intérêt général
Les dons faits à une association ou une fondation déclarée d’utilité publique sont déductibles de l’impôt de solidarité. Mais il faudra faire le choix de les déclarer soit au titre de la réduction impôt sur le revenu, soit au titre de l’IFI. Au titre de l’IFI, vous bénéficiez d’une réduction de 75 % de vos dons, plafonnée à 50 000 €.
2 - L’investissement en nue-propriété
Si vous démembrez votre bien, il n’intégrera plus votre patrimoine immobilier. Seuls les biens en pleine propriété sont imposables à l’IFI.
3 - La donation temporaire d’usufruit
Dans le même esprit que l’investissement en nue-propriété, vous pouvez céder, de façon temporaire, l’usufruit de certains de vos biens à vos enfants. Ou effectuer une donation avec réserve d’usufruit.
4 - L’endettement
Le calcul de l’IFI s’effectue sur la valeur nette du patrimoine. L’emprunt immobilier pour investir diminue donc cette valeur nette.
5 - Devenir Loueur Meublé Professionnel
Louer des biens en LMP (Loueur Meublé Professionnel) peut vous permettre de ne pas les comptabiliser dans le calcul IFI, puisque cela relèvera d’une activité professionnelle. Mais uniquement si :
- Les revenus locatifs générés sont supérieurs à 23 000 €.
- Ces revenus sont bénéficiaires, après déduction des charges et amortissements.
- Ces revenus sont supérieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (à l’exception des pensions de retraite).
6 - L’achat d’actifs financiers
L’investissement minoritaire dans des fonds d’investissement n’est pas pris en compte pour le calcul de l’IFI :
- SIIC, par le biais d’un PEA ou d’un compte-titres : participation inférieure à 5 %.
- Fonds d’investissement possédant moins de 20 % d’immobilier de placement : participation inférieure à 10 %.
La création d’une holding immobilière peut également être une option intéressante.
7 - L’achat de bois forêts
Le montant déclaré des bois, forêts et parts de groupements forestiers est exonéré à hauteur de 75 %.
Diversifiez vos méthodes de défiscalisation
La liste présentée ici n’est pas exhaustive, mais constitue une bonne base pour défiscaliser efficacement une partie de vos actifs immobiliers.
Lors de votre déclaration IFI 2023 (2024-ifi cov) veillez à faire scrupuleusement l’état de tout ce qui est déductible. Afin d’optimiser votre fiscalité à l’avenir, n’hésitez pas à vous rapprocher de professionnels qui sauront vous conseiller afin de faire le meilleur montage financier pour votre patrimoine immobilier.
Vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier d’entreprise ? Téléchargez le guide : Tout ce qu’il faut savoir pour investir dans l'immobilier d'entreprise à La Réunion.
