Holding immobilière ? Cela semble une expression plutôt réservée à la haute sphère des investisseurs. Pourtant, il s’agit surtout d’un outil de gestion de votre patrimoine. Ça semble aussi être un montage financier et juridique complexe et peu compréhensible pour les non-initiés. Ce n’est rien de tout cela. Cet article vous propose de découvrir cet outil de gestion en vous expliquant simplement qu’il est à la portée de tous, avec de bonnes raisons de le mettre en place. Vous verrez comment il peut être facile de constituer une holding immobilière et quels sont ses avantages et inconvénients.
Une holding immobilière, c’est quoi ?
C’est tout d’abord une société classique. Cette société a pour objet social principal de détenir des parts sociales, ou participations, d’autres sociétés qui sont propriétaires de biens immobiliers. Généralement, ces autres sociétés sont des sociétés civiles immobilières ou SCI. La holding est appelée société mère et les autres sociétés, les filiales, sont les sociétés filles.
Une holding immobilière peut être :
- « Passive » et a donc une unique activité qui est de gérer et détenir des participations (valeurs mobilières) dans d’autres sociétés. On dit alors que son activité est « civile ».
- « Active » ou « animatrice » quand, en plus de détenir des parts de sociétés, elle conduit la politique du groupe, a le contrôle des filiales et offre ses services administratifs, de comptabilité, juridiques et/ou financiers à ses filiales.
Les SCI qui la composent, les filiales, sont essentiellement orientées vers l’investissement immobilier et des projets immobiliers, louer ou générer des plus-values immobilières. Elles généreront alors des bénéfices ou des pertes.
Pourquoi opter pour une holding immobilière ?
Que ce soit pour des questions de projets d’investissement ou de stratégie d’investissement, il y a plusieurs raisons de choisir de créer une holding immobilière.
Des projets d’investissement
Investir dans l’immobilier est toujours un bon choix. Mais si vous êtes entrepreneur et êtes associé dans votre activité, vous pouvez alors vous poser des questions sur comment créer un patrimoine immobilier : en tant que personne physique ou en créant une entité morale. Selon ce que vous possédez déjà et en fonction des investissements futurs ou de projets d’expansion de votre activité, créer une holding peut être une bonne solution si :
- Vous êtes associé avec un ou plusieurs partenaires.
- Si vous devez emprunter pour investir.
- Vous voulez avoir un cadre pour votre gestion.
- Vous voulez que votre patrimoine immobilier soit transmis.
Des stratégies d’investissement
Des avantages fiscaux, financiers, juridiques et opérationnels résultent de la création d’une telle structure.
- Par les avantages de son régime mère-fille, la holding pourra être exonérée d’impôt ou éviter la double taxation de bénéfices.
- Par une convention de trésorerie, si une filiale a besoin d’un apport financier, une autre qui a cette trésorerie peut lui prêter. Cette convention permet de faire circuler des flux financiers entre les diverses filiales sans que celles-ci fusionnent.
- La holding immobilière étant la partie mère de la structure, c’est elle qui négocie des emprunts bancaires. Elle a ainsi plus de poids financier pour négocier qu’une filiale seule. Elle a aussi la possibilité de donner des cautions supérieures à ses filiales.
95% des dividendes réalisés par la holding peuvent servir à rembourser les dettes d’une filiale.
Comment se crée une holding immobilière ?
Une holding immobilière est tout d’abord une société civile qui peut revêtir n’importe quelle forme juridique, SARL, SAS, société civile, etc. Ce qui importe c’est son objet social : la participation dans d’autres sociétés.
Comme nous l’avons écrit dans sa définition, une holding immobilière peut être passive ou active. Ce choix devra être mentionné. Elle pourra aussi être « animatrice », c’est-à-dire qu’elle assurera la direction, le contrôle et la partie administrative. Dans ce cas, il faudra aussi le préciser dans l’objet social.
Comme toute société classique, les statuts une fois rédigés, les 3 étapes classiques de la création d’entreprise pourront se faire :
- Publication de l’annonce légale.
- Ouverture d’un compte en banque au nom de la holding immobilière.
- Immatriculation de la nouvelle société auprès du greffe du Tribunal de commerce.
Vous avez déjà pu percevoir que cette holding immobilière peut avoir des avantages. Développons ci-dessous ce point.
Les avantages de la holding immobilière…
Fiscalité et finance sont les principaux avantages de la holding immobilière, mais transmettre un patrimoine est aussi un aspect qui bénéficie de cet outil de gestion.
Des avantages fiscaux
- Les avantages du régime mère-fille permettent à la holding immobilière d’être exonérée d’impôts jusqu’à hauteur de 95% des dividendes perçus de ses filiales. Ça permet aussi de ne pas subir une double imposition des bénéfices des sociétés filles et de la société mère.
Pour que ce régime mère-fille puisse s’appliquer, il faut que la société mère détienne un minimum de 5% du capital social de la société fille et toutes deux doivent être soumises à l’IS. - Le régime de l’intégration fiscale permet de mettre en commun tous les résultats des filiales. Par exemple, le résultat d’une filiale en déficit viendra réduire le bénéfice total de toutes les filiales. Par conséquent, les bénéfices imposables seront moindres.
Les dividendes que reçoit la holding sont totalement exonérés d’impôt dans ce régime. Seul bémol, dans le régime de l’intégration fiscale, la société mère doit posséder 95% du capital social de ses filiales.
Les avantages financiers
Dans une holding immobilière, la trésorerie peut circuler entre les diverses filiales. C’est grâce à la convention de trésorerie que certaines filiales bénéficiaires peuvent faire profiter de leur excédent de trésorerie une filiale déficitaire ou qui aurait besoin de fonds pour un investissement, par exemple.
Comme cela a déjà été vu, il est possible aussi que la holding utilise jusqu’à 95% de ses dividendes pour rembourser les dettes d’une société fille.
Des avantages dans la transmission de patrimoine
- Si vous cédez les titres de votre entreprise à la holding que vous avez créée, vous bénéficierez d’un report d’imposition sur la plus-value. Puis, le propriétaire de la holding pourra céder à ses enfants les titres que la holding détient. Aucun droit de succession n’est applicable.
- En cas de décès du propriétaire de la holding, la plus-value reportée à la suite de la cession des titres de l’entreprise du défunt à la holding est définitivement exonérée.
Une holding familiale pourra bénéficier d’une exonération de droits de mutation à titre gratuit si la holding est active ou animatrice.
Et ses inconvénients
Car il y a toujours un inconvénient, notamment sur un point qui n’a pas encore été abordé : le coût de la création d’une holding. Il faut absolument faire appel à un avocat du droit des affaires et de la fiscalité, mais aussi à un expert-comptable pour envisager tous les aspects de ce montage administratif, juridique et financier. Si votre société est soumise à l’IS, que vous souhaitez étendre votre patrimoine grâce à des acquisitions immobilières à travers votre société, plutôt qu’à titre individuel, il est alors bon de calculer les coûts de création d’une holding immobilière et de les comparer aux gains que ça peut vous apporter.
Attention, toutefois, à ne pas vouloir créer une holding qui n’aura que des objectifs de réduction fiscale. Les objectifs doivent être clairs et justifiés sous peine d’être accusés d’abus de droit par le fisc.
Une holding immobilière peut donc être un outil intéressant pour gérer et transmettre votre patrimoine. Toutefois, vous faire accompagner d’experts peut être judicieux afin d’être sûr qu’il s’agit d’une solution adaptée, car elle peut être coûteuse. Mais bien préparée et « ficelée », une holding immobilière, même avec deux filiales, peut être un bel outil d’expansion de votre activité et de transmission.
Vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier d’entreprise ? Téléchargez le guide : Tout ce qu’il faut savoir pour investir dans l'immobilier d'entreprise à La Réunion.
