Que ce soit au tout début de l’activité d’une entreprise ou au cours de sa vie, il arrive un temps où la décision d’acheter son propre lieu pour exercer son activité ou, peut-être, pour investir arrive. Ce n’est pas une chose simple à faire puisqu’il y a de nombreux critères à considérer dans le choix du bien à acheter. En fonction de votre activité, vous aurez à choisir le type de bien (immeuble d’entreprise ou local). Selon votre situation, certains documents spécifiques seront nécessaires. Et, il y a les documents à avoir quoi qu’il en soit. Nous vous proposons donc, ici, de dresser une liste, non exhaustive, de documents à fournir pour l’achat de votre bien immobilier d’entreprise.
Achat d’immobilier d’entreprise : qu’est-ce que l’on achète vraiment ?
Avant d’aller au-delà, il est important de savoir quel type de bien immobilier d’entreprise vous souhaitez acheter. Cela dépend, évidemment de votre activité économique pour l’installer dans les locaux.
Les types de biens immobiliers d’entreprise
Voici ce que l’on entend par « bien immobilier d’entreprise » :
- Les locaux d’activité : C’est un bâtiment, ou une partie, où une activité productive, tel commerce, artisanat ou petite production industrielle, se passe.
- Locaux logistiques : Entrepôts, lieux de stockage.
- Bureaux professionnels : Bureaux où des activités administratives ou de services s’exercent. Ça peut aussi être le centre « administratif » ou le siège social de votre activité industrielle ou commerciale.
- Commerces ou retail : Magasin / Boutique / Espace de vente de toute taille où une activité de vente est exercée.
Les différents montages
En fonction de vos moyens, vous pouvez, aussi, préférer investir dans un lieu sans pour autant acheter les murs. Selon votre activité, une option spécifique s’offre à vous :
- Fonds de commerce : Composé d'éléments matériels (magasin, marchandises, équipements…) et immatériels (clientèle, droit au bail, nom commercial, logo…). Les deux éléments sont indissociables. Cette partie-là s’achète, mais si l’activité reste au même endroit, vous devez verser un loyer au bailleur pour conserver l’activité dans les murs qui restent sa propriété.
- Local commercial : Local exploitable quelle que soit l’activité commerciale ou artisanale.
- Local professionnel : Local destiné à une profession libérale réglementée (docteurs, architectes, paramédicaux, comptables, avocats…) ou non réglementée comme les consultants.
Une fois que vous avez validé le type de bien immobilier d’entreprise dont vous avez besoin, en fonction de votre activité, les documents à consulter ou à demander se précisent.
Documents pour l’achat de locaux spécifiques
Si vous devez acheter un local ou un fonds de commerce, il y a des documents spécifiques à avoir.
Achat d’un fonds de commerce attaché à un bail commercial
Avant de prendre une décision, le vendeur doit fournir les documents suivants pour avoir une idée de la valeur du fonds de commerce :
- Montants des chiffres d’affaires et bénéfices.
- CA et résultats sur les trois dernières années.
Si vous trouvez un accord, les documents à demander au vendeur sont les suivants :
- Le titre de propriété du fonds de commerce.
- Le règlement de copropriété et le dernier appel de fonds, si applicable.
- Une indication du montant de chiffre d’affaires réalisé depuis la clôture du dernier exercice jusqu’à la fin du mois précédent la vente.
- La liste des éléments matériels : meubles, outillage, véhicule…
- La liste des éléments immatériels : enseigne, nom commercial, droit au bail, clientèle, brevets et licences d’exploitation…
- La liste d’éléments numériques : sites internet, nom de domaine…
- La liste de stock qui comprend : marchandises neuves et matières incluses dans la production, qui ne fait pas partie du prix de vente et sera payée à part.
- La liste de travaux effectués dans les locaux sur les trois dernières années.
- Le montant du loyer.
- La liste des privilèges et des nantissements concernant le fonds de commerce.
- La liste et le montant des charges que l’acquéreur-preneur aura à sa charge.
Si vous exercez une profession réglementée, commerciale ou artisanale, vous aurez à demander d’autres documents.
Achat d’un local commercial ou professionnel
Le vendeur devra vous fournir les documents ci-dessous :
- Le titre de propriété du bien.
- Les documents d’identité du/des propriétaires ou du/des gérants du bien.
- Un extrait de KBis pour les sociétés.
- Le procès-verbal de l’assemblée générale qui a autorisé le gérant à faire la mise en vente du bien immobilier d’entreprise quand c’est une société qui est propriétaire.
- Le règlement de copropriété et le dernier appel de fonds, si applicable.
- Le dossier de diagnostics techniques (voir les détails plus loin).
Fonds de commerce ou local, un compromis de vente, facultatif mais recommandé, peut être signé entre les deux parties. Cela va vous permettre de mettre par écrit toutes les conditions de la transaction, dont le prix, en attendant la signature de la vente définitive. D’autres documents sont, pour certains utiles et intéressants, pour les autres obligatoires à voir et à avoir.
Autres documents à consulter avant de vous décider
Savoir où on met les pieds est une bonne chose. Donc, même si cela peut paraître fastidieux, avoir et consulter les documents suivants est nécessaire.
Les documents d’urbanisme à voir
Afin de vous assurer que le quartier ou la ville où vous portez votre choix est le bon, n’hésitez pas à consulter le PLU (présent dans certaines communes de La Réunion) ou le POS et autres documents d’urbanisme qui pourront vous renseigner sur les plans et les projets urbains futurs de la zone que vous avez choisie.
Les diagnostics obligatoires à avoir
Obligatoires depuis longtemps pour tout achat immobilier, il faut les consulter avant de prendre une décision finale afin de s’assurer de la qualité du bien que vous achetez. Identiques à ceux d’un bien d’habitation privée, ces diagnostics regroupent les mêmes thématiques :
- Un diagnostic « amiante » pour tout bâtiment construit et délivré avant le 01/07/1997, couvrant aussi bien parties communes que privatives. Il n’a pas de durée maximum de validité.
- Le diagnostic « plomb » est obligatoire pour tout bâtiment construit avant le 01/01/1949. Il est valable 1 an.
- La superficie du bien immobilier d’entreprise est calculée selon la Loi Carrez, si le bien se situe dans une copropriété. Ce diagnostic n’a pas de durée limitée.
- Le DPE, ou diagnostic de performances énergétiques, qui va noter la consommation d’énergie du bien. Il est valable 10 ans. A noter que le DPE n’est pas obligatoire à La Réunion.
- Le diagnostic « termites » est fonction des régions, et donc soumis à un arrêté préfectoral. Il concerne La Réunion. Il doit être fait dans les 6 mois avant la vente du bien et il est valable 6 mois.
- Le diagnostic « mérules », cherchant la présence de champignons qui s’attaquent au bois, est défini par arrêté préfectoral, mais son absence n’est pas sanctionnable contre le vendeur.
- Un diagnostic d’état des risques naturels et/ou technologiques est obligatoire pour tout bien se situant dans une zone qui est concernée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles et de risques technologiques. C’est le cas pour La Réunion avec de nombreux risques naturels comme des risques d’éruption volcanique, des cyclones, des mouvements de terrains, des séismes et des tsunamis. La Réunion peut aussi subir des triques technologiques comme des explosions et des incendies à cause du transport et du stockage de produits chimiques dangereux et divers.
Si tous ces diagnostics techniques vous donnent une vue de l’état « sanitaire » du bien, il vous faut encore avoir une idée de l’état financier et comptable du bien que vous pensez acquérir.
L’aspect financier aussi à considérer
Acheter à bon prix est essentiel.
Faire une estimation des murs commerciaux
En fonction de son état, de sa localisation géographique et de ce qu’il offre en termes d’espaces, d’agencement et autres, et selon votre activité, faire une estimation de ce bien avec ces facteurs est nécessaire pour être sûr d’acheter le bon bien au bon prix.
Avoir une idée du chiffre d’affaires réalisé
Si vous vous décidez sur un bien qui abritait la même activité que celle que vous souhaitez installer, sans reprendre cette activité (ce n’est pas un rachat de société, c’est un achat de bien immobilier d’entreprise), vous pouvez toujours demander à avoir connaissance du CA sur les trois dernières années. Chacun menant sa barque comme il l’entend, cela peut déjà vous donner une indication que la localisation de ce bien est bonne, ou non.
Bien entendu, la liste de documents cités ici n’est pas exhaustive, car ne sont pas mentionnés les systèmes de financement pour l’achat de votre bien. Cela entraînera, bien sûr, la présentation d’autres documents. Pas forcément pertinent à ce stade, ici, un business plan peut quand même être une bonne idée, car il sera un peu votre ligne de conduite financière et opérationnelle pour votre achat.
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