Le BEFA - bail en l’état futur d’achèvement : ce qu’il faut retenir

La signature d’un bail en l’état futur d’achèvement – BEFA - pourrait être la réponse en « sur mesure » à la forte demande en immobilier d’entreprise à laquelle fait face La Réunion. Ce qui peut être un atout de vente certain. Nous avons listé pour vous ce qu’il faut savoir et retenir de ce contrat atypique.

Le BEFA, en quelques mots

Le BEFA est un contrat issu de la pratique en suivant le modèle de la VEFA, ou vente en l’état futur d’achèvement. Ici, promoteurs, bailleurs et locataires s’engagent sur la construction d’un bien immobilier à vocation locative à partir de plans au moment de la signature du contrat de location entre bailleur et locataire.

Le contrat BEFA devient incontournable pour toute mise en vente de projets d’immeubles d’entreprise. Argument de vente pour le promoteur du projet, il représente une sécurité pour l’acquéreur qui peut s’assurer un rendement en trouvant un locataire dès le début. Ce contrat peut être vu comme un contrat « sur mesure » pour chaque partie.

Les diverses parties au contrat

Elles sont au nombre de trois.

1. Le promoteur-vendeur cherche des financements intéressants pour réaliser des opérations immobilières et les proposer à la vente, en s’assurant de trouver rapidement des acquéreurs. Un bon moyen de s’assurer que son financement sera remboursé et de pouvoir vendre ses biens avant même qu’ils ne soient construits est de proposer à un investisseur de pouvoir les louer alors qu’ils n’existent que sur plan.
2. D’un autre côté se trouve celui qui souhaite investir dans l’immobilier et s’assurer de la rentabilité de cet investissement. C’est l’investisseur-bailleur. Il cherchera à limiter les risques liés à son investissement en s’assurant qu’il a déjà un locataire pour son bien, avant que celui-ci ne lui soit livré.
3. Enfin, le dernier acteur de ce contrat atypique cherche un bien correspondant à ses besoins et veut conclure un contrat de bail sur mesure adapté à ses besoins. Il s’agit de l’utilisateur-preneur. Le fait de pouvoir louer sur plan va lui permettre de discuter certains aspects du bien.

Un acteur reconnu de l’aménagement du territoire comme le Groupe Opale peut accompagner chacune de ces parties dans leur projet grâce à son offre globale, depuis la conception d’un projet immobilier jusqu’à son aménagement. Suivez nos projets en cours et futurs en remplissant la fiche de contact ou en souscrivant à notre blog.

Les spécificités du BEFA

Cadre légal

Le BEFA n’a pas de cadre légal et commence sa vie de contrat en relevant du droit commun des contrats et de l’article 1163 du Code civil. Ce n’est que lorsque la dernière étape du contrat sera réalisée, la prise de possession des lieux loués par l’utilisateur-preneur, que le contrat sera soumis au statut des baux commerciaux.

Clauses : du « sur mesure »

Trois parties sont impliquées et interviennent à des moments différents, sur des durées plutôt longues. S’agissant d’un contrat de droit commun et fondé sur le consensualisme, il est important de bien le penser, pour bien le rédiger, en amont. Par sa nature, il est possible d’envisager toutes sortes de clauses pour aborder et anticiper toutes sortes de problèmes.

Chaque clause peut être rédigée « sur mesure ». Si cela peut ressembler à un contrat fourre-tout, il est très important que chaque point ait une clause dédiée.

Une clause de tolérance dans le délai de livraison peut être ajoutée :

• Pour pallier des retards dus à des événements extérieurs (intempéries, par exemple).
• Des pénuries de matériaux.
• Des absences d’intervenants sur le chantier.

La situation spécifique de La Réunion a bien montré l’importance de ces clauses pour les chantiers en cours de construction depuis la pandémie et la guerre en Ukraine qui auront provoqué des problèmes d’accès aux matériaux de construction et des hausses de prix très fortes sur les programmes neufs.

Il est aussi recommandé de penser à intégrer des clauses précises relatives aux sujets suivants :

• Description du bien loué.
• Obligation d’information sur l’avancée des travaux.
• Durée de location et la résiliation éventuelle (triennale en cas de location résidentielle).
• Loyer et son augmentation.
• Conditions suspensives (travaux non finis…).
• Possibilités de renégociation sur le prix final ou sur le loyer, selon certains événements (retard de livraison…).
• Répartition des risques entre les trois parties.

Le BEFA finira par tomber sous le régime du droit des baux commerciaux à la prise d’effet du bail, c’est-à-dire dès que l’utilisateur-preneur entrera en possession du bien qu’il a loué. Ici, le cadre légal est posé depuis longtemps et il suffira de le suivre.

Les avantages du BEFA

• L’absence de cadre juridique peut être un grand avantage pour chaque partie qui peut demander à inclure toutes sortes de clauses la protégeant. Rien n’est obligatoire. Tout est possible.
• La signature du contrat de bail commercial peut se faire avant même le dépôt du permis de construire par le promoteur. 
  Il peut être un bon argument de vente pour le promoteur et l’investisseur : laisser la possibilité d’organiser le lieu en fonction des besoins de l’utilisateur final.
  Il a un avantage énorme pour l’utilisateur-preneur qui peut directement discuter des plans et/ou de l’agencement avec le promoteur. Il peut aussi envisager de réaliser lui-même des travaux d’aménagement. Dans ce cas, il peut négocier des conditions locatives plus avantageuses.
• La demande en immobilier d’entreprise étant très forte à La Réunion et l’offre très faible, cela pourra permettre de faire du « sur-mesure » pour répondre à la demande de biens commerciaux à louer. La tendance étant plutôt à la location de biens commerciaux par les utilisateurs finaux, promoteurs et investisseurs peuvent aussi y trouver leur compte et un bon rendement en envisageant un BEFA.
• Lors de la négociation du BEFA, il est intéressant, pour toutes les parties, de tabler sur une durée longue du contrat de bail. Cela permet un retour sur investissement plus intéressant pour l’investisseur, un argument de vente pour le promoteur et le preneur peut négocier une augmentation de loyer contrôlée en fonction de sa durée d’engagement.
• Le BEFA est une garantie supplémentaire de trouver facilement des financements pour le promoteur en avançant que la signature du bail de nombreuses unités programmée est déjà réalisée.

Des inconvénients malgré tout

• Le fait qu’il n’y ait pas de cadre juridique propre, que le BEFA est donc soumis au droit commun des contrats issu du Code civil, peut inquiéter un grand nombre. D’autant plus qu’il relève aussi de l’article 1163 du Code civil.
• De nombreux risques peuvent se réaliser entre la signature du contrat et la conclusion du bail, étant donné le temps écoulé, soit au moins 18 mois depuis le démarrage des travaux.
• La longueur du délai entre signature du BEFA et remise du bien à louer peut aussi voir apparaître des variations du coût des matériaux générant une exécution excessivement coûteuse du projet du fait d’un « changement de circonstances imprévisibles ». Si rien n’est prévu dans le contrat, chaque partie risque de perdre gros. Au pire, l’augmentation des frais de réalisation du promoteur peut entrainer l’impossibilité de suivre financièrement, une perte de sa mise pour l’investisseur qui n’est pas livré et perte de temps et donc de revenu pour le locataire qui se retrouve sans local pour commencer son activité. D’où l’importance de bien penser le contrat et d’envisager toutes sortes de clauses avant sa signature.
• Du fait du délai, la défaillance du preneur lors de la mise à disposition du bien visé par le BEFA est à envisager. Dans ce cas, l’investisseur n’aura d’autre choix que de mettre en œuvre la clause résolutoire pour non-paiement des loyers ou intenter une action. 

La préparation du contrat, avec peut-être un recours à un avocat expert, est essentielle. Si chaque partie pense bien sa part du contrat en y incluant les clauses la protégeant, le BEFA est un contrat ne présentant que des avantages pour tous. La Réunion ayant un déficit certain en biens immobiliers d’entreprise (bureaux, locaux commerciaux, lieux de stockage, etc.), les promoteurs-vendeurs peuvent proposer des biens « sur mesure » qui conviendront parfaitement aux utilisateurs-preneurs, maillon final de ce BEFA, avec qui ils auront défini les demandes spécifiques d’aménagements en fonction de l’utilisation des lieux. Les promoteurs-vendeurs peuvent avancer cela comme argument de vente auprès des investisseurs-bailleurs assurés, ainsi, de trouver un locataire pour rentabiliser leur projet d’investissement.

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