À l’heure où le climat s’affole de plus en plus et où les catastrophes climatiques s'enchaînent, le réchauffement de la planète est une réalité. Responsable de 40% d’émission de CO2 dans les pays développés, de 37% de la consommation énergétique et de 40% de la production de déchets, l’industrie du bâtiment de l’immobilier n’est initialement pas une industrie verte. Mais depuis plusieurs années, consciente de cela, elle s’est dotée d’outils pour créer un immobilier durable qui s’inscrit dans des règles strictes de réduction de son impact environnemental. Depuis une définition de l’immobilier durable s’inscrivant dans le développement durable, jusqu’à un financement vert, nous vous proposons d’explorer critères, labels, classifications et enjeux qui définissent l’immobilier durable aujourd’hui.
On entend beaucoup le mot « durable », mais que se cache-t-il derrière ?
Les choix que chacun fait entraînent une conséquence, positive ou négative, autour de nous et bien au-delà.
C’est pour cela que le développement durable repose sur trois piliers qui considèrent tous les impacts de chaque décision. Il se doit d’avoir un impact économique efficace, qui garantit l’équitabilité sociale tout en étant tolérable d’un point de vue écologique. Donc l’objectif étant le social, l’économie est le moyen avec une condition non négociable d’écologie.
Donc lorsqu’on qualifie de « durable » une activité, celle-ci doit viser à respecter l’équilibre entre le social, l’économique et l’écologique.
Afin de respecter l’équilibre entre les trois piliers du développement durable, l’immobilier durable va chercher à utiliser moins de matériaux, moins polluants, être moins énergivore tout en offrant un confort maximum aux occupants.
Pour arriver à ces objectifs et au plus près de l’équilibre, des critères spécifiques à l’immobilier ont été mis en place.
En premier lieu, on pense souvent à l’économie d’énergie, puis aux matériaux utilisés et, seulement à la fin, à l’environnement intérieur. Aujourd’hui, on inclut aussi la gestion de l’eau et on adapte l’immobilier aux changements climatiques.
Les bâtiments durables sont aujourd’hui pensés pour réduire au maximum la consommation d’énergie. Techniques et matériaux d’isolation efficaces, moyens de chauffage, climatisation et ventilation performants et appareils ou équipements légers en énergie sont utilisés dans les rénovations et les nouvelles constructions.
Les ressources naturelles ne sont pas toutes infinies et être responsable lorsqu’on les utilise est au cœur de l’immobilier durable. Que ce soient des matériaux responsables ou durables, la gestion de l’eau ou construire avec des pratiques respectueuses, l’immobilier durable tient compte de ces éléments. Et cela va même jusqu’à se soucier de la biodiversité du site.
Se sentir bien, dans un endroit confortable et agréable, est important aujourd’hui. Aussi, s’assurer que la ventilation apporte une très bonne qualité d’air avec un taux d’humidité bien géré, avec une construction qui a banni tout matériau toxique permettent d’offrir un environnement intérieur de qualité.
L’eau est une ressource de plus en plus rare. Faire attention à la quantité utilisée lors de la construction d’un bâtiment est déjà un premier point. De plus en plus, les nouvelles constructions prévoient aussi une gestion des eaux grises et une récupération des eaux de pluie. Il existe également de nombreux dispositifs pour réduire la quantité d’eau utilisée.
Faire face aux défis du changement climatique est essentiel lorsqu’on conçoit un nouveau bâtiment. Étudier les risques de catastrophes naturelles qui peuvent survenir et prévoir un bâtiment en conséquence permettra à ses occupants de se sentir en sécurité. Prévoir l’utilisation d’énergies renouvelables pour faire fonctionner le bâtiment est l’autre aspect de l’adaptabilité.
Tous ces critères sont généralement acquis mais encore faut-il les mettre en place. Pour cela, des classifications et des labels de classification ont été mis en place et évoluent régulièrement.
Plutôt nombreuses, on peut retenir ici les plus connues et utilisées couramment en immobilier.
Le diagnostic de performance énergétique va évaluer la classe énergétique d’un bâtiment. Des notes de A (excellent) à G (passoire thermique), il va donner une indication de la consommation d’énergie que le bien peut engendrer en fonction de sa note, ainsi que son impact sur l’effet de serre.
La haute qualité environnementale va considérer tous les points possibles d’impact sur l’environnement : gestion de l’énergie et de l’eau, qualité de l’air, confort acoustique, gestion des déchets, etc. Avec cette classification, ce sont les performances environnementales d’un bâtiment qui sont mesurées.
Essentiellement tournée vers la consommation d’énergie, elle mesure la qualité environnementale des bâtiments concernant l’isolation, la ventilation et la consommation d’énergie. Cette réglementation thermique a pour but de limiter l’utilisation des énergies renouvelables et de limiter la consommation d’énergie.
Visant à atteindre les objectifs de la politique gouvernementale de réduction énergétique, elle doit être respectée depuis le 1ᵉʳ janvier 2O22 dans toute nouvelle construction. Ce label plafonne l’émission des gaz à effet de serre pour les maisons individuelles, vérifie l’installation de systèmes de récupération des eaux de pluie, l’emploi de matériaux durables, etc. Il sonnera la fin du chauffage à gaz pour tous les logements collectifs en 2024.
Visant aussi la consommation énergétique, il analyse les systèmes d’isolation (froid/chaud, humidité et courants d’air, isolation acoustique) dans des immeubles en rénovation ou en construction.
Ces labels et réglementations en vigueur s’inscrivent dans la politique de transition énergétique, ce qui a une incidence directe sur l’immobilier.
Afin de rentrer dans les clous, il est nécessaire aujourd’hui d’avoir un immobilier durable. L’immobilier vert est de plus en plus recherché. Or, étant l’un des plus gros producteurs de CO2, et énergivore, le secteur de l’immobilier a besoin de se verdir.
De plus en plus de personnes sont concernées par l’impact environnemental de leurs décisions et choisir où vivre en fait partie. Il est important pour elles de s’assurer que le lieu où elles vont vivre et/ou travailler respecte les trois piliers du développement durable. Or, elles savent parfaitement que l’immobilier est un mauvais élève en matière d’environnement avec son empreinte carbone très élevée, entre autres.
Sondages à l’appui, de plus en plus de locataires sont attentifs à la performance énergétique du bien qu’ils veulent louer. Cela leur est d’autant plus facile depuis qu’ils doivent obligatoirement recevoir le DPE du logement avant de prendre une décision. Quant aux acheteurs, ils éviteront les logements énergivores, même s’ils peuvent être 5% moins chers.
Comme cela a été dit en ce qui concerne les labels, l’immobilier doit suivre les nouvelles réglementations en matière environnementale.
L’ancien perd de la valeur et ne sera plus un investissement rentable face à un DPE désastreux. La rénovation énergétique de ces biens est alors la seule solution. Il y a des règles strictes à suivre et les travaux sont très coûteux, mais de nombreuses aides, facilités fiscales et autres déductions sont mises en place pour pousser les propriétaires à réaliser ces travaux de rénovation énergétique nécessaire. Pour toute construction neuve, c’est la RE2020 qui s’applique afin d’avoir un immobilier responsable pour demain.
Par l’économie circulaire, l’immobilier durable priorise l’achat de ses matériaux et fournitures, ainsi que le choix de prestataires au niveau local. Cela va permettre de développer l’économie locale.
En connaissant les diverses aides d’État ou privées, les primes, les prêts à taux réduits et le financement participatif, l’immobilier durable renforce l’accessibilité à un logement décent à beaucoup plus de personnes.
L’immobilier est aujourd’hui contraint par des réglementations qui le rendent plus en adéquation avec les orientations énergétiques et environnementales. En suivant des réglementations, il tend de plus en plus à être durable. Il n’est pas encore parfait en termes d’impact environnemental, mais les efforts sont importants dans le secteur du neuf. Le secteur de l’ancien a encore de nombreux efforts à fournir malgré l’objectif de rénovation énergétique de 500 000 logements par an.
Toutefois, il est possible d’ajouter une action supplémentaire à cet effort en vous tournant vers la finance verte qui va permettre de financer de l’immobilier durable. En investissant à travers des placements verts, comme les SCPI vertes, ou le financement participatif, vous pouvez aussi investir dans des fonds au label ISR - investissement socialement responsable – qui intègrent des valeurs ESG – environnementales, sociales et de gouvernance – en attendant d’acheter un bien immobilier durable.
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