Depuis quelques années, le marché immobilier d’entreprise à La Réunion est en constante évolution. En effet, ce secteur est influencé par des facteurs économiques et spécifiques au territoire réunionnais. Que vous soyez un professionnel de l’immobilier, un entrepreneur ou un investisseur potentiel, vous trouverez ci-dessous des informations utiles sur ce marché afin d’en tirer profit.
Tout comme le reste du territoire français, La Réunion n’a pas échappé à une forte inflation. Comme ailleurs, elle s’explique par l’invasion de l’Ukraine et, suite à la pandémie également, un changement dans les circuits de distribution mondiaux pour les biens et services.
Selon les rapports de l’INSEE pour 2021 et 2022, le PIB du département réunionnais a augmenté de 6,7 % en 2021 (soit une hausse de 2,3 % par rapport au PIB de 2019 après un recul de 4,2 % en 2020) et 2,7 % en 2022.
Malgré 3,6 % d’inflation moyenne sur l’année 2022, la plus forte en trente ans, force est de constater que le pouvoir d’achat des réunionnais a résisté, notamment grâce à un emploi dynamique (+2,2 % en 2022).
Hausse continue depuis 2016, le nombre de créations d’entreprises en 2022 a battu un autre avec +6 % par rapport à 2021 (46 % de plus qu’en 2019), soit 12 000 nouvelles entreprises. Qui se répartit ainsi par rapport à 2021 :
À noter également que le nombre d’entreprises défaillantes a reculé de 7 % entre 2021 et 2022. Ce qui représente 555 entreprises, mais surtout cela confirme une économie dynamique de La Réunion. Et ces éléments ne peuvent qu’aller en faveur d’une hausse de la demande d’immobilier d’entreprise.
Comme partout, le département réunionnais connaît une concentration d’activités commerciales dans ses principaux pôles urbains, notamment autour des villes comme Saint-Denis, Saint-Paul, Saint-Pierre et Le Tampon. De manière générale, ces zones offrent des infrastructures développées, des connexions de transport et une visibilité accrue. C’est d’ailleurs ce qui attire un grand nombre d’entreprises.
Une tendance se fait remarquer depuis ces deux dernières années pour ce qui est du mode d’acquisition de l’immobilier d’entreprise. Force est de constater qu’aujourd’hui le marché de la location d’espaces commerciaux à La Réunion est en plein boom. Selon les données de la Chambre de Commerce et d’Industrie de la Réunion, le taux d’occupation des locaux commerciaux et des bureaux a augmenté de près de 10 % depuis 2021.
Inovista, spécialiste du conseil en immobilier d’entreprise à La Réunion, émet un rapport annuel sur ce secteur. Son fondateur, Vincent Le Baliner, fait remarquer qu’il y a une dizaine d’années, les entreprises souhaitaient acheter. Aujourd’hui 70 % d’entre elles préfèrent louer. Avec le co-working ou les tiers-lieux, les entreprises sont plus dans une optique de collaboration entre elles et les espaces de bureaux sont devenus plus flexibles.
Contrairement à ce qu’on pourrait penser, l’essor du télétravail n’a pas changé la donne. En effet, la demande de bureaux a même progressé de 10 % en 2022.
En 2021, Inovista a recensé plus de 300 signatures (contre 230 en 2020) dominées par le commerce, soit 44 % du volume des transactions. Au total, ce sont plus de 150 000 m² qui ont été commercialisés, tout type d’actif confondu.
En 2022, les bureaux ont été le plus demandés avec 37 % des surfaces louées ou vendues, soit 35 000 m². Ce qui fait une hausse de 50 % du nombre de transactions pour les bureaux uniquement. Les locaux commerciaux ont représenté 43 % des transactions effectuées et les locaux d’activités et entrepôts, 17 % des transactions effectuées. Ces deux derniers actifs ont vu un net recul des demandes, 45 % de moins pour les locaux d’activités et entrepôts et 50 % pour les locaux commerciaux, dont la surface demandée est aussi plus petite. Cela peut s’expliquer par le fait qu’une très grande partie des entreprises créées sont des micro-entreprises.
Un facteur du marché immobilier d’entreprise reste incontournable à La Réunion. En 2021, l’étude d’Inovista révélait que le coût de l’immobilier d’entreprise à La Réunion était parmi les plus chers d’Europe. Les loyers peuvent être entre 2,5 et 3 fois plus élevés que dans des villes comme Lyon, Toulouse ou Bordeaux. Pour avoir une bonne vision de ce marché, il faut préciser ici que lorsque ces villes métropolitaines offrent respectivement – demandes placées - 325 000, 152 00 et 148 000 m², La Réunion ne peut offrir que 33 500 m².
Un des premiers éléments constitutifs d’un prix est l’état de la balance offre/demande.
Il existe un autre élément expliquant les prix élevés, à la vente comme à la location, de l’immobilier d’entreprise. C’est celui du manque de foncier disponible. En effet, nous avons compris que la demande était très forte. Mais, elle pourrait être satisfaite à plus ou moins brève échéance par des offres de projets qui la satisferont. Or, à La Réunion, ce type de projets manque par faute de terrains disponibles pour les voir émerger.
Un autre critère qui explique les prix forts, c’est le taux de vacance, soit le rapport entre le parc d’immobilier d’entreprise et le volume offert immédiatement disponible à un instant précis. Ce taux s’élève actuellement à environ 2 % pour les entrepôts, 3 % pour les commerces et 5 % pour les bureaux. Or, l’idéal est d’arriver à un taux d’au moins 7 %, selon Inovista.
Le marché du neuf se trouve actuellement sous tensions et doit faire face à la crise. En effet, si 2022 a confirmé quelques bonnes nouvelles sur le marché de l’immobilier d’entreprise, elle a aussi semé quelques inquiétudes. Les coûts des matériaux de construction et les intérêts en hausse inquiètent depuis. Cela peut aussi expliquer le manque de projets sur l’île puisque 70 millions d’euros de projets se sont vus reportés en attendant de meilleurs jours. Pourtant ce marché attire toujours les investisseurs.
Bien entendu, cela a pour conséquence une très forte hausse des prix de vente dans le neuf avec +30 % sur les bureaux neufs et +15 % sur les locaux d’activité neufs. Parallèlement, la valeur de vente de bâtiments existants, valeur vénale, n’a pas augmenté sauf pour les locaux d’activité et entrepôts.
D’un autre côté, le marché de l’existant devra, lui aussi, faire face à la crise. Mais là, il s’agit de la crise climatique puisqu’avec la Loi climat et résilience entrée en application en 2022, le décret tertiaire a suivi. Cela veut dire qu’une réduction de la consommation d’énergie est obligatoire pour les locaux supérieurs à 1000 m² ou les immeubles de plus de 1000 m² où se trouve une activité économique. Ce qui concerne environ 5000 entreprises réparties sur 1380 bâtiments. Par conséquent, à moyen terme, certains biens seront dévalorisés si les améliorations ne sont pas faites. Tout comme pour le résidentiel, les notes environnementales seront étudiées et considérées par les futurs investisseurs, mais aussi les financeurs, les potentiels utilisateurs et les assureurs. Si les améliorations à apporter vont avoir un coût certain, elles ne pourront pas être négligées au risque de peser aussi sur la demande de biens immobiliers d’entreprise.
En conclusion, le marché immobilier d’entreprise à La Réunion connaît une évolution croissante depuis des années. Mais c’est un marché sous tension avec une demande très forte pour une offre limitée pour diverses raisons. Et la hausse des taux d’intérêts d’ici fin 2023 à 5 % devrait ajouter aux inquiétudes. Pourtant, étendre l’offre de biens immobiliers d’entreprise est crucial pour le dynamisme économique de La Réunion, car ce manque d’espaces freine le développement des entreprises et les créations d’emploi, puisque 10 % d’emplois ne sont toujours pas pourvus faute de logement. Il est essentiel que le foncier se libère, ce qui détendra le marché, mais offrira toujours de beaux rendements aux investisseurs.
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