L’achat de biens immobiliers d’entreprise peut répondre à différents besoins ou souhaits de la part de l’entrepreneur. Il peut s’agir d’accroître son patrimoine immobilier ou celui de sa société. Pouvoir disposer librement de ses locaux ou ne plus payer de loyer. Ou encore, acquérir sa résidence principale.
Acquérir des actifs immobiliers peut être une opération qui s’accomplit de différentes manières. Avant de réaliser votre achat, vous devez passer par 6 phases de réflexion. Les voici.
1 - Déterminer le motif de l’achat immobilier d’entreprise
Il est important de définir quelles sont les motivations qui vous poussent à investir dans de l’immobilier d’entreprise. Ce peut être, entre autres pour :
- Y installer votre entreprise et ne plus payer de loyer ;
- Faire ce que vous voulez dans vos locaux ;
- Réaliser une plus-value à la revente ou en cas de cession de l’entreprise elle-même ;
- Le louer pour percevoir un rendement locatif ;
- Vous constituer un patrimoine ;
- Constituer un patrimoine à votre entreprise ;
- En faire votre résidence principale.
La réponse à cette question vous permettra de vous orienter vers un type de bien plutôt qu’un autre.
2 - Déterminer la nature du bien dans lequel vous souhaitez investir
En déterminant précisément le motif qui vous pousse à l’investissement, vous serez en mesure de savoir quel type de bien sera le plus adapté. L’acquisition pourra porter sur :
- Un logement pour en faire votre résidence principale ;
- Un terrain, en vue d’une future construction ou dans le cadre d’une spéculation ;
- Des locaux commerciaux, avec l’objectif de les occuper ou de les louer ;
- Des bureaux, également pour les occuper ou les louer, totalement ou partiellement ;
- Des entrepôts ou des espaces de stockage, pour votre propre usage ou ici encore pour les louer.
Si vous prévoyez une acquisition dans le but d’occuper les locaux avec votre entreprise, ceux-ci devront évidemment correspondre à vos besoins et votre activité.
Si en revanche, il s’agit d’un investissement de rapport, vous aurez alors tout le loisir de choisir le bien immobilier susceptible de rapporter le plus. Le marché immobilier à La Réunion est dynamique et en plein essor.
3 - Choisir le mode d’investissement en connaissance de cause
Différents montages financiers sont possibles pour réaliser votre achat immobilier d’entreprise. Vous pouvez investir directement par le biais de votre société comme passer par une SCI par exemple, ou encore procéder au démembrement du bien. Envisager la création d’une holding peut se révéler un choix judicieux en cas d’investissement en SCI.
Tout cela, afin d’optimiser votre fiscalité, qui peut se révéler un revers de médaille important. Voici les différents modes d’investissement envisageables.
L’investissement direct
Il est tout à fait possible d’investir directement au nom de sa société. Il peut s’agir d’une SAS (Société par actions simplifiée) ou une SASU (SAS unipersonnelle). D’une SARL (Société à responsabilité limitée) ou une EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée). Il peut s’agir également d’une SARL immobilière, ou une SARL de famille.
Investir par l’intermédiaire de son entreprise comporte l’avantage de l’inscrire à l’actif de la société. Ce qui permet de déduire les frais d’acquisition et les dépenses liées, réduisant ainsi le revenu imposable. Ce qui rend possible la comptabilisation de l’amortissement. Par ailleurs, l’entreprise pourra déduire la TVA sur l’acquisition du bien.
Mais attention aux inconvénients ! Car un bien détenu par la société sera exposé aux risques économiques de celle-ci. De plus, sa transmission peut se révéler plus difficile, car sa valeur sera augmentée. Et il faudra trouver un acheteur qui souhaite acquérir les murs en sus de l’activité.
De plus, si votre entreprise est soumise à l’impôt sur les sociétés, vous serez exposé à un régime des plus-values très rigoureux. Aucun abattement pour durée de détention ne sera appliqué alors que les amortissements déjà déduits devront être réintégrés.
L’investissement indirect à partir d’une Société civile immobilière détenue par la société
Pour éviter la lourdeur de la fiscalité qui pourrait peser sur votre investissement immobilier, il est possible de créer une société civile immobilière (SCI). Celle-ci le louera ensuite à l’entreprise. Le principal avantage de ce montage financier est de séparer les activités des deux sociétés. Pour cela, vous créerez une holding. La SCI deviendra une filiale, dont la société sera actionnaire à 99 %. Non pas à 100 %, puisqu’il faut nécessairement deux actionnaires. Vous serez le second.
Une SCI peut contracter un emprunt très facilement, ce qui vous permettra d’acheter un bien immobilier tout en conservant la capacité financière de votre entreprise mère.
Le loyer, imposable au niveau de la SCI, sera déductible au niveau de la société elle-même. Par ailleurs, il vous sera facile de céder une partie des parts de la SCI à de nouveaux partenaires si vous le souhaitez.
Enfin, les pertes éventuelles de la SCI, pour de la rénovation par exemple, pourront être compensées par les bénéfices de votre société.
L’investissement indirect à partir d’une Société Civile Immobilière partiellement détenue par la société
Votre société peut également créer une SCI dont elle détiendra un pourcentage de parts moindre. Vous détiendrez, à titre particulier, la différence. Si votre société en détient 15 %, vous détiendrez les 85 % restants. Les avantages de ce montage financier sont qu’il protège mieux votre patrimoine. En cas de difficulté de l’une des sociétés, la séparation sera plus nette. Néanmoins, la société mère pourra éventuellement abonder si la SCI est en difficulté.
En SCI, le choix peut s’effectuer entre deux régimes fiscaux : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).
Le démembrement de propriété
Le démembrement d’un bien immobilier consiste à diviser la propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire. La société d’exploitation dispose de l’usufruit du bien, c’est-à-dire qu’elle possède le droit de l’utiliser et d’en recevoir les revenus éventuels. Quant à la nu-propriété, qui consiste à posséder les murs sans pouvoir en disposer, elle sera par exemple détenue par une SCI.
La durée d’un démembrement est de 30 ans au maximum. Il est donc possible de l’adapter à la durée du financement du bien. À l’extinction du démembrement, l’usufruit et la nue-propriété se rejoindront automatiquement, sans fiscalité.
La SCI ne disposant d’aucune trésorerie, les associés devront effectuer un apport pour l’acquisition du bien.
Durant le démembrement, il y aura combinaison des avantages fiscaux de l’IR comme de l’IS. Pour la société commerciale, les droits d’usufruit seront amortis et comptabilisés en charges déductibles des intérêts d’emprunt. Et il n’y aura aucun surcoût fiscal pour les associés de la SCI, puisqu’il n’y aura aucun revenu. Ils n’auront pas à supporter l’impôt sur des sommes qu’ils ne perçoivent pas.
5 - Consulter un professionnel avant tout achat d’un bien immobilier d’entreprise
En immobilier d’entreprise, il apparaît très difficile d’effectuer un achat seul. Nous l’avons vu, un montage fiscal et financier est nécessaire. Seuls des fiscalistes et des professionnels experts en immobilier d’entreprise seront à même de choisir le meilleur pour vous.
Effectuer votre business plan vous permettra d’avoir une idée assez précise du type de bien que vous souhaitez acquérir. À partir de ce moment-là, il est vivement conseillé de recourir à des experts.
D’une part pour vous aider dans votre étude du marché immobilier, afin de dénicher la meilleure affaire sur l’île de la Réunion. Et d’autre part pour vous conseiller quant au meilleur montage à effectuer dans votre cas précis. Il sera nécessaire de tenir compte de l’activité de votre entreprise, ses particularités, son capital, le type de bien que vous souhaitez acquérir et pourquoi.
6 - Évaluer les avantages et les inconvénients d’un achat immobilier par l’entreprise
Enfin, avant de prendre votre décision, il est indispensable de connaître en profondeur chaque solution à votre disposition. Ainsi que ses points forts et ses points faibles. Un achat immobilier réussi participe à la prospérité de votre entreprise. Inversement, une erreur d’appréciation pourrait la plomber pendant une longue période, voire, vous entraîner dans une spirale dangereuse à titre personnel.
Attention, si vous souhaitez investir par le biais de votre entreprise dans un logement pour vous-même, cela sera considéré comme un avantage en nature. Le mieux sera alors de vous acquitter d’un loyer adapté.
Chez Opale, nous sommes spécialistes en conseil immobilier sur l’île de La Réunion. Que vous souhaitiez investir dans de l’immobilier locatif ou dans le but d’occuper les locaux, n’hésitez pas à solliciter nos équipes.
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