Lorsque l’on pense à de l’investissement locatif, ce qui vient en premier lieu à l’esprit, ce sont les logements à usage privé. Or, acheter un local commercial est une très bonne opération pour un investisseur.
Le prix d’achat sera certainement plus élevé, mais un certain nombre d’avantages contrebalancent l’investissement.
Notamment, un risque d’impayés moindre, une plus grande liberté dans la rédaction des baux commerciaux et un rendement locatif attractif.
Voici en détail les nombreuses bonnes raisons de choisir un placement dans de l’immobilier commercial plutôt que dans des logements privés.
Le prix d’achat d’un local commercial est inférieur à celui d’un bien immobilier résidentiel
Le prix d’un bien à usage commercial est souvent inférieur de 20 % à 40 % par rapport à un logement. Ce qui permet, avec la même enveloppe, de chercher un local dans un secteur attractif afin d’en tirer un meilleur rendement locatif.
Les secteurs les plus recherchés se situent généralement en centre-ville, et les adresses 1, 1bis et 2 sont les plus prisées. Et évidemment les plus onéreuses. Mais si vous parvenez à acquérir un tel bien, vous êtes assuré d’avoir un très faible risque de vacance locative.
Acheter un local commercial pour une meilleure rentabilité
Parmi les excellentes raisons que vous pouvez avoir à acheter des murs commerciaux figure le rendement locatif. Alors qu’avec de la location résidentielle, vous pouvez attendre un rendement d’environ 5 %, celui-ci peut atteindre 8 %, voire 10 % avec un local commercial.
Nous l’avons vu, certaines localisations valent un prix d’or. Si vous avez la chance d’acquérir un tel bien, ce sera une très bonne opération pour vous et vous pourrez vous attendre à une forte rentabilité.
Le bail commercial, plus souple que le bail d’habitation
En premier lieu, l’avantage d’un bail commercial consiste dans le fait qu’il est de longue durée. C’est un bail triennal, conclu pour 9 ans. Cela signifie qu'il est possible de le résilier tous les 3 ans à la date anniversaire. Raison pour laquelle on l’appelle couramment le bail 3-6-9.
Mais un commerçant s’installe (sauf aléa) généralement sur la durée, ce qui vous assure un revenu sur le long terme.
Par ailleurs, d’autres paramètres différencient le bail commercial du bail privé d’habitation. Le bail commercial est en effet moins encadré et le loyer n’est pas plafonné. Ce qui permet de le fixer librement.
Ensuite, il est plus flexible. Les clauses figurant dans le contrat de bail sont négociées entre le bailleur et le locataire. Ce qui permet notamment d’imputer au locataire le soin de payer les charges (taxe foncière, assurance). Et d’effectuer à ses frais un grand nombre d’opérations d’entretien et de réparation.
Louer un bien immobilier commercial réduit le risque d’impayés
La location d’un local commercial est beaucoup moins risquée, du point de vue des impayés, que celle d’une habitation.
En effet, un professionnel sait très bien que ce local est son outil de travail et que s’il n’honore pas son loyer, il met en péril son activité professionnelle.
Pour ne pas compromettre son fonds de commerce, le locataire a donc intérêt à ne pas se mettre en retard de ses loyers. D’autant que les difficultés pourraient arriver très vite pour lui. En effet, un bail commercial protège moins de l’expulsion qu’un bail résidentiel, et il n’existe pas de trêve hivernale pour les baux commerciaux.
Optimiser vos chances d’acquérir un local commercial rentable
Avant d’acheter un local commercial, ce qu’il faut savoir, c’est notamment ce qu’il est susceptible de vous rapporter. C’est-à-dire, le taux de rentabilité. Il est facile à calculer.
Il vous suffit de diviser le montant des loyers que vous percevrez par le prix d’achat du bien et de multiplier le résultat par 100. Vous obtiendrez ainsi un pourcentage.
Exemple : pour un local acheté 100 000 €, si le loyer annuel s’élève à 7 000 € cela donne :
7 000 /10 000 x 100 = 7.
Le taux de rentabilité brut du local s’élève ici à 7 %
Si le bien est déjà en location au moment de l’achat, il suffit de connaître le montant des loyers. Si en revanche le bien est vide, vous devrez estimer le loyer prévisionnel. Pour cela, vous vous baserez sur le prix moyen du marché, en tenant compte de la configuration du bien et sa localisation.
Les paramètres importants à considérer pour réussir son investissement immobilier
Investir dans l’immobilier commercial ne s’improvise pas. Il vous faut être vigilant sur plusieurs points. Voici les étapes à ne manquer sous aucun prétexte.
L’analyse approfondie du marché
Intéressez-vous à la demande dans le secteur de La Réunion où vous envisagez votre achat. Examinez l’offre existante, les perspectives de croissance. Consultez des experts immobiliers pour connaître les tendances locatives.
La situation du bien, un enjeu stratégique
Dans l’achat d’un local commercial, l’emplacement est un enjeu capital.
Sa situation déterminera sa rentabilité. Il est donc crucial de ne pas sous-estimer l’importance de la localisation du bien convoité.
Relevez la concurrence, la visibilité, l’accessibilité du local. Renseignez-vous sur le trafic piétonnier dans la zone.
Privilégiez un bien situé dans un secteur commercial bien établi, à proximité d’une zone de chalandise densément peuplée, en lien avec l’activité commerciale du local.
La prise en compte de TOUS les risques et frais associés au bien
Il s’agit ici de ne pas considérer uniquement le prix d’achat, mais d’intégrer dans votre business plan tous les frais et coûts. Il s’agit des taxes, des assurances, des coûts de gestion, des frais de maintenance et d'éventuelles rénovations. Tenez compte également des fluctuations du marché.
Choisissez les locataires qui occuperont votre local
Nous l’avons vu, le risque d’impayés est moins important pour un local professionnel qu’il ne l’est dans la location résidentielle. Mais il n’est pas nul.
Ainsi, il est préférable de vérifier l’historique du locataire de vos locaux. Qu’il soit déjà installé au moment de l’achat ou non.
Pour cela, vous pouvez consulter ses historiques de crédits, ses références professionnelles et sa réputation. Le tout étant de vous assurer que le dirigeant d’entreprise est en mesure de payer ses loyers sans faillir.
Enfin, adressez-vous à des professionnels de l’immobilier
Nous ne vous apprendrons rien en vous disant que les transactions immobilières, c’est un métier. Repérer les atouts et les défauts d’un bien, connaître le marché local, effectuer une évaluation, c’est la partie des pros. Par ailleurs, investir dans l’immobilier est chronophage.
Pourquoi, dans ce cas, ne pas recourir à des experts en la matière pour l’achat d’un local ? Vous optimiserez vos chances de faire le bon investissement, celui qui répondra véritablement à vos attentes et vous rapportera vraiment.
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