Le bail conclu pour la location d’un bien immobilier dédié à une activité professionnelle relève d’un régime juridique précis. Bail professionnel ou commercial ? Il sera fonction de la nature de votre activité, d’où l’importance d’en reconnaître les caractéristiques et les différences.
Mais dans la pratique, seules les professions non commerciales peuvent choisir l’un ou l’autre. Si vous avez une activité commerciale, industrielle ou artisanale, vous n’aurez d’autre choix que de conclure un bail commercial.
Voici les 8 points fondamentaux qui les différencient l’un et l’autre.
Bail professionnel ou commercial, similarités et particularités
Dans les deux cas, il s’agit d’un contrat de location lié à un local ou un immeuble, utilisé pour exercer une activité professionnelle.
Les baux déterminent les conditions d’occupation du bien immobilier et fixent les obligations et droits du bailleur comme du locataire.
Ils comportent l’information sur l’identité des parties, la description du local, la durée du bail, les conditions de règlement du loyer et sa révision. Y sont consignées également la répartition des charges, les clauses particulières et l’activité qui sera pratiquée.
Le loyer est librement fixé entre les deux parties.
Mais la nature de l’activité exercée détermine le régime juridique qui s’applique.
Le bail commercial
Du fait des dispositions impératives du statut des baux commerciaux qui s’appliquent, il est assez contraignant et rigide. Mais cela le rend également plus stable et protecteur pour le locataire. Régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, il sert à l’exploitation d’un fonds de commerce.
Il est obligatoirement lié à l’immatriculation du locataire au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ou au RNE (Registre national des entreprises).
Le bail professionnel
Le bail professionnel est plus souple. Mais il ne peut accueillir aucune activité commerciale, industrielle ou artisanale, ou agricole.
Il est réservé aux professionnels générant des bénéfices non commerciaux (BNC), c’est-à-dire les :
- Professions libérales réglementées : experts-comptables, médecins, vétérinaires, avocats, etc.
- Professions non réglementées : conseils en gestion, consultants, informaticiens, etc.
Un professionnel libéral peut dans certains cas signer un bail commercial, en accord avec le propriétaire. Ce sont alors les règles du bail commercial qui s’appliquent.
Quant aux activités agricoles, elles bénéficient d’un statut particulier, le fermage, appelé également bail rural. Nous ne l’évoquons pas ici, car c’est un sujet spécifique.
Voyons maintenant les différences les plus notoires entre les deux.
1. La conclusion du bail
La conclusion d’un bail commercial écrit n’est pas obligatoire. Il peut en effet tout à fait être verbal. Excepté :
- Lorsqu’il est conclu pour une période supérieure à 12 ans.
- Lorsqu’il s’agit d’un débit de boissons : épicerie, supermarché, bar, restaurant, caviste.
Il doit alors être établi un acte authentique devant notaire.
Néanmoins, il est fortement recommandé de rédiger un contrat, que ce soit sur support papier ou électronique.
Le bail professionnel est obligatoirement écrit et doit également faire l’objet d’un acte authentique devant notaire lorsque sa durée est supérieure à 12 ans. Dans les autres cas, il est possible de l’établir simplement entre les deux parties, éventuellement contresigné par un avocat.
2. La durée
Le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans au minimum.
De son côté, le bail professionnel conclu pour une durée minimum de 6 ans, renouvelable par tacite reconduction.
3. La révision du montant du loyer
Dans le cas d’un contrat de bail commercial, deux possibilités. La révision du loyer est fixée par une clause d’échelle mobile (ou clause d’indexation), qui est conventionnelle. Ou à l’issue de chaque période triennale, légale. Les indices légaux applicables sont l’ILC (indice trimestriel des loyers commerciaux) et l’ILAT (indice de loyer des activités tertiaires). L’ILC sera appliqué pour les activités commerciales, l’ILAT pour les autres activités.
Concernant le bail professionnel, la révision est librement fixée par les parties. Les indices de référence sont l’ILAT ou l’ICC (indice du coût de la construction).
4. Les modalités de renouvellement
Pour le bail commercial, le droit au renouvellement est dit d’ordre public. C’est ce que l’on appelle une “propriété commerciale” et aucune clause du contrat ne peut s’y opposer.
Si toutefois le propriétaire s’y oppose, le locataire est en droit de demander un délai de deux ans, ainsi qu’une contrepartie financière dite indemnité d’éviction.
Sauf en cas de motifs graves et légitimes : non-respect de ses engagements par le locataire, insalubrité, dangerosité, construction ou reconstruction par exemple. Ou encore, pour en faire sa résidence principale.
Concernant le bail professionnel, il n’y a aucun droit au renouvellement. Le bailleur peut donc y mettre fin sans justification, en respectant un préavis de 6 mois. Mais il peut proposer un renouvellement du bail avec de nouvelles conditions, la révision du loyer par exemple. Par ailleurs, la reconduction peut être tacite.
5. La répartition des charges
Bail professionnel ou commercial, les charges sont librement réparties entre le bailleur et le locataire.
Pour le bail commercial, la loi Pinel du 18 juin 2014 pose des restrictions concernant les grosses réparations (article 606 du Code civil). Elles sont à la charge du bailleur.
La loi est plus vague concernant les baux professionnels. Mais la jurisprudence est claire : les charges auxquelles est tenu le locataire doivent être mentionnées expressément dans le contrat de bail.
6. Les conditions de résiliation
La résiliation anticipée d’un contrat de bail commercial peut uniquement avoir lieu à l’expiration de chaque période triennale, avec un préavis de 6 mois. C’est la faculté triennale. Les exceptions sont :
- Des travaux de restauration, de reconstruction ou une surélévation.
- La destruction de l’immeuble pour insalubrité.
- Une transformation pour un usage d’habitation.
Par contre, on peut mettre fin au bail professionnel à tout moment, moyennant un délai de préavis de 6 mois.
7. Le régime de sous-location :
La sous-location est interdite dans le bail commercial, sauf si une clause du bail ou le bailleur l’y autorise.
Avec un bail professionnel, elle est permise, sauf si une clause dans le bail l’interdit.
8. La cession
Dans le cas d’un bail commercial, la cession du fonds commercial, industriel ou artisanal ne peut être interdite, même si des modalités peuvent l’encadrer.
Elle est autorisée dans le bail professionnel, mais peut être partiellement ou totalement interdite par contrat.
Pour conclure, voici une synthèse des différences évoquées ici, afin de vous y retrouver :
| BAIL COMMERCIAL | BAIL PROFESSIONNEL | |
| Activité du locataire |
Activités commerciales, industrielles ou agricoles. Possibilité activités non commerciales |
Professions libérales, réglementées ou non |
| Durée du bail |
9 ans minimum |
6 ans minimum |
| Révision du loyer |
ILC ou ILAT |
ICC ou ILAT |
| Droit au renouvellement du bail |
Renouvellement de droit public par la propriété commerciale |
Pas de droit pour le locataire |
| Répartition des charges locatives |
Fixées librement entre les parties. Mais les grosses réparations incombent au bailleur. |
Fixée librement entre les parties |
| Résiliation anticipée par le locataire |
Triennale, avec préavis de 6 mois |
À tout moment, avec un préavis de 6 mois. Peut être interdite si bail de plus de 9 ans. |
| Résiliation anticipée par le bailleur |
Triennale, restreinte à des cas particuliers (voir plus haut). Par voie d’huissier obligatoirement. |
Non autorisée |
| Sous-location |
Impossible, sauf clause contraire |
Possible, sauf clause contraire |
| Cession du bail |
Possible, mais encadrée |
Possible, sauf clause contraire |
N’hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel (expert-comptable, avocat…) pour la rédaction de votre contrat de bail. Plus il sera clair, plus les relations bailleur/locataire seront bonnes !
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