Vous possédez un patrimoine immobilier et devez le déclarer aux impôts. Dès que vous passez le palier fatidique du 1,3 million d’euros, vous êtes assujetti à l’IFI, ou Impôt sur la fortune immobilière.
Sans vouloir se soustraire à son devoir de citoyen, il est tout à fait légitime de souhaiter réduire la facture, légalement bien sûr. Nous allons voir ce qu’est exactement cet impôt et ce que vous devez déclarer. Ensuite, nous vous donnerons 7 astuces pour réduire votre impôt sur la fortune immobilière.
Depuis 2018, l’impôt sur la fortune immobilière se substitue à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
Si :
Et :
Alors, vous êtes concerné.
Vous devez, chaque année, faire votre déclaration de l’IFI en parallèle de la déclaration de l’impôt sur le revenu, en utilisant le formulaire 2042-ifi. Elle peut être faite en ligne ou sur papier si vous ne disposez pas d’un accès internet.
L’assiette fiscale (montant servant de base à votre impôt) recouvre l’ensemble de vos biens immobiliers non consacrés à votre activité professionnelle.
Cela concerne les biens :
Majeurs, les enfants rattachés au foyer fiscal de leurs parents ne sont pas inclus. Ils devront faire une déclaration propre, si la valeur de leur patrimoine net taxable dépasse 1,3 million d’euros.
Sont pris en compte (valeur brute) :
De la valeur brute de ce patrimoine, il vous faudra calculer sa valeur nette, en déduisant les dépenses :
Ainsi que :
La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %.
Pour l’année 2024, vous serez passible de l’ISF dès lors que votre actif taxable est égal ou supérieur à 1 300 000 euros, selon un barème progressif de 6 tranches.
| Tranche d’imposition (Valeur nette taxable du patrimoine) |
Taux d’imposition |
| De 0 € à 800 000 € | 0,00 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 0001 à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Plus de 10 000 000 € | 1,50 % |
NB : Lorsque vous dépassez 1,3 million d’euros, vous êtes imposé à partir de 800 000 euros. Par ailleurs, les patrimoines immobiliers compris entre 1,3 million d’euros et 1,4 million d’euros net bénéficient d’une décote. Celle-ci correspond à 17 500 – (1,25 x P*).
*P = valeur nette taxable.
Cela étant clarifié, voici comment réduire votre impôt de 7 façons différentes.
Les dons faits à une association ou une fondation déclarée d’utilité publique sont déductibles de l’impôt de solidarité. Mais il faudra faire le choix de les déclarer soit au titre de la réduction impôt sur le revenu, soit au titre de l’IFI. Au titre de l’IFI, vous bénéficiez d’une réduction de 75 % de vos dons, plafonnée à 50 000 €.
Si vous démembrez votre bien, il n’intégrera plus votre patrimoine immobilier. Seuls les biens en pleine propriété sont imposables à l’IFI.
Dans le même esprit que l’investissement en nue-propriété, vous pouvez céder, de façon temporaire, l’usufruit de certains de vos biens à vos enfants. Ou effectuer une donation avec réserve d’usufruit.
Le calcul de l’IFI s’effectue sur la valeur nette du patrimoine. L’emprunt immobilier pour investir diminue donc cette valeur nette.
Louer des biens en LMP (Loueur Meublé Professionnel) peut vous permettre de ne pas les comptabiliser dans le calcul IFI, puisque cela relèvera d’une activité professionnelle. Mais uniquement si :
L’investissement minoritaire dans des fonds d’investissement n’est pas pris en compte pour le calcul de l’IFI :
La création d’une holding immobilière peut également être une option intéressante.
Le montant déclaré des bois, forêts et parts de groupements forestiers est exonéré à hauteur de 75 %.
La liste présentée ici n’est pas exhaustive, mais constitue une bonne base pour défiscaliser efficacement une partie de vos actifs immobiliers.
Lors de votre déclaration IFI 2023 (2024-ifi cov) veillez à faire scrupuleusement l’état de tout ce qui est déductible. Afin d’optimiser votre fiscalité à l’avenir, n’hésitez pas à vous rapprocher de professionnels qui sauront vous conseiller afin de faire le meilleur montage financier pour votre patrimoine immobilier.
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