Acheter un bien immobilier constitue l’épargne la plus prisée par les Français. Si la plupart du temps, ils se tournent vers l’immobilier résidentiel, l’immobilier d’entreprise intéresse de plus en plus. Et certains sautent le pas. Les entreprises elles-mêmes, bien sûr. Mais, contrairement à ce que l’on serait tenté de croire, les particuliers également.
Si vous aussi êtes tenté par l’immobilier professionnel, il y a fort à parier que vous soyez en quête d’informations, notamment en ce qui concerne les différences pouvant exister entre ces deux types d’investissements. C’est à ce questionnement que nous allons tenter de répondre ici, en abordant les critères les plus déterminants.
Dans les deux cas, nous avons affaire à des immeubles ou de parties d’immeubles. Ce qui les différencie, c’est l’usage qui en est fait.
L’immobilier résidentiel constitue l’ensemble des logements, individuels ou collectifs, destinés à l’habitation des particuliers. Maisons ou appartements, voire immeubles complets.
L’immobilier d’entreprise constitue tous les locaux professionnels. Cela comprend donc :
C’est donc la première différence et non des moindres. Il en découle des occupants eux aussi différents, des baux qui ne répondent pas aux mêmes règles et des contraintes diverses.
Il est très important de savoir que les baux sont très différents selon le type de bien. Pour les biens résidentiels, il n’en existe qu’un : le bail d’habitation. En ce qui concerne les biens immobiliers d’entreprise, ils sont au nombre de deux : le bail commercial et le bail professionnel.
Ce type de bail est soumis à la réglementation fixée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. C’est un contrat qui porte exclusivement sur les logements à usage privé. Il est de trois ans minimum, renouvelable, et le loyer est plafonné. Il est très protecteur pour le locataire et de ce fait, contraignant pour le bailleur. Il est par exemple très difficile d’expulser un mauvais payeur.
Comme son nom l’indique, ce contrat de location concerne tout local commercial. Mais c’est également celui qu’il faudra signer pour une activité artisanale ou industrielle. Le locataire doit y exercer une activité autorisée, clairement et précisément indiquée dans le bail. Il doit en outre être enregistré au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
Le bail commercial est conclu pour 9 ans minimum, ne pouvant être résilié par le locataire qu’à l’issue d’une période triennale, d’où son appellation de bail triennal ou 3, 6, 9.
Le bail professionnel s’adresse aux entreprises dont les activités ne sont ni commerciales, ni artisanales, ni industrielles, ni agricoles. Il s’agit plus exactement des professions libérales. Réglementées, comme celles de médecin, avocat, notaire ou encore architecte. Et non réglementées, comme le sont les cabinets de conseil notamment.
Ce bail est conclu pour une durée de 6 ans au minimum. Il peut être résilié à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois.
Notez que si le bien est à usage professionnel et privé (comportant un logement), c’est alors les règles du bail mixte qui s’appliquent.
Ce sont les mêmes que celles du bail d’habitation.
L’investissement dans de l’immobilier résidentiel de rapport est le plus connu. Que ce soit par le biais d’un achat en nom propre, via une SCI * ou via ce que l’on appelle la pierre papier (SCPI, OPCI**). Investir dans la pierre papier permet d’acheter parts d’un bien sans en assumer la gestion, en recevant une rétribution au prorata des sommes investies.
L’immobilier d’entreprise peut être acquis de la même façon. Mais du fait de son utilisation différente, les rendements le sont aussi. Voici ce qui les distingue.
* SCI : société civile immobilière. ** SCPI : société civile de placement immobilier – OPCI : organisme de placement collectif en immobilier. Ils permettent d’effectuer des investissements immobiliers par le biais de parts d’un bien sans en assumer la gestion. En recevant une rétribution au prorata des sommes investies.
Dans l’immobilier résidentiel, le bien a pour unique destination l’habitation, qu’il soit nu ou meublé.
Dans le domaine de l’immobilier d’entreprise, les usages sont variés et le type de bien aussi :
Nous l’avons vu, le bail d’habitation est plus restrictif et contraignant que les baux professionnels et commerciaux. Ce qui confère plus de liberté au bailleur louant un bien immobilier d’entreprise. Les prix ne sont pas plafonnés. Généralement, les charges sont généralement supportées par le locataire.
L’atout peut-être le plus intéressant de l’immobilier d’entreprise est son rendement locatif. Il est en effet souvent plus important que pour un bien résidentiel. Compris entre 4 et 8 % contre 3 % à 6 % dans le domaine des habitations.
En règle générale, l’immobilier locatif dans le domaine des bureaux offre généralement une rentabilité de 2 % à 3 % supérieure à l’immobilier résidentiel.
L’immobilier industriel quant à lui, laisse espérer une rentabilité allant de 6 % à 10 %, le plaçant parmi les biens à usage professionnel offrant le meilleur rendement. Cela est tout de même à pondérer avec des coûts d’entretien généralement plus élevés.
Il convient d’ajouter à cela un risque de vacance locative plus faible qu’avec un logement, notamment sur les biens à usage commercial. Ce qui, mécaniquement, assure une meilleure rentabilité.
Les circuits principaux du marché de l’immobilier résidentiel sont relativement connus. Il s’agit des agences immobilières, des promoteurs immobiliers, des petites annonces. Voire de la relation directe de particulier à particulier.
L’accès à l’immobilier d’entreprise s’effectue différemment. Il ne bénéficie pas, ou bien moins, de la même publicité « grand public » qui n’est pas nécessaire. Pour accéder à ce type d’investissement, il faut donc utiliser un autre circuit.
Vous pouvez très bien tenter de trouver seul un bien immobilier à acquérir. Certains propriétaires affichent malgré tout des panneaux à vendre sur leurs façades. Des sites de petites annonces spécifiques à l’immobilier d’entreprise proposent également des biens à l’achat. Et enfin, il est toujours possible également de prospecter des propriétaires en direct. Mais attention, acheter un bien immobilier d’entreprise requiert un certain degré d’expertise. Ce n’est pas aussi simple que d’acquérir une maison ou un appartement. Passer par un professionnel paraît donc largement préférable.
Vous pouvez vous adresser à un spécialiste de l’immobilier d’entreprise. Il peut s’agir d’une agence immobilière dont le domaine de compétence est spécifiquement lié à l'immobilier professionnel. Ou encore, un développeur immobilier, comme Opale à la Réunion.
Dans le cas où vous préféreriez n’investir que dans une partie d’un bien et non sa totalité, l’achat d’actifs immobiliers paraît être un bon choix. Vous serez libéré des contraintes de gestion et pourrez choisir librement la somme que vous souhaitez investir, sachant que le ticket d’entrée est parfois très accessible. A contrario, il est également possible de contracter un crédit immobilier pour un investissement plus conséquent. Les banques sont bien moins réticentes à prêter d’ailleurs que pour un investissement direct.
Si vous souhaitez augmenter votre patrimoine immobilier en investissant dans un bien à usage professionnel, Opale vous accompagnera et répondra aux questions que vous pouvez vous poser. N’hésitez pas à solliciter notre équipe. Et n’hésitez pas non plus à suivre notre blog et vous abonner à notre newsletter. Cela vous permettra de vous tenir informé des dernières nouveautés dans le secteur de l’immobilier d’entreprise sur l’île de la Réunion.
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