Vous souhaitez investir dans l’immobilier d’entreprise et c’est un très bon choix. Mais avant de passer à l’action, vous souhaitez réfléchir à la meilleure façon de le faire en termes financiers. Ce qui est une excellente idée ! Il est en effet possible de maîtriser les coûts, ce qui, à ce niveau d’investissement, peut représenter des sommes conséquentes. Nous vous présentons les principales techniques afin d’effectuer un montage financier au mieux de vos intérêts.
Qu’est-ce qu’un montage financier ?
La manière la plus simple d’acquérir un bien immobilier est de contracter un prêt immobilier classique en vue de disposer de la somme nécessaire. C’est déjà un montage financier sous sa forme basique.
Mais, selon la valeur du bien, le projet et le profil de l’acheteur, de nombreuses stratégies plus complexes peuvent être mises en place. Le montage financier a pour but d’optimiser le financement et la fiscalité du bien. Cela passe par une réduction des mensualités et des taux, ou la diminution de la pression fiscale.
D’autre part, il est également possible d’investir par le biais de sociétés, afin de ne pas avoir à gérer le bien soi-même. Cela permet de se constituer un patrimoine de façon plus ou moins passive, tout en préparant sa succession.
Le plan de financement ou montage financier vous permettra d’acheter votre bien immobilier d’entreprise dans les meilleures conditions. Et c’est cela qu’il s’agit d’étudier si vous avez décidé d’investir à La Réunion.
Différentes formes d’emprunts pour financer votre achat immobilier
Afin de réduire le coût total, votre banquier peut vous proposer plusieurs plans de financement. Ils seront basés sur des prêts immobiliers d’entreprise, selon la somme empruntée, les taux d’intérêt et votre apport personnel. Sachant que ce dernier est indispensable pour inspirer confiance à la banque, car il la rassure sur votre capacité à rembourser vos dettes.
Le prêt amortissable classique
C'est le plan de financement le plus simple. Vous contractez un prêt unique, pour un nombre d’années défini, et vous acquittez des mensualités. Il peut se révéler intéressant lorsque les taux d’intérêt sont bas. Mais sur une longue durée, il est généralement coûteux. Et si les taux sont élevés. Pour avoir un meilleur taux, le prêt multiligne est peut-être plus intéressant dans ce cas.
Le prêt multiligne ou prêt gigogne
Le prêt gigogne consiste à mettre en place plusieurs crédits afin d’en réduire la durée et ainsi payer moins d’intérêts. Dans l’accession à la propriété des particuliers, cela consiste par exemple à adosser un prêt à taux zéro (PTZ) au prêt principal. Dans l’immobilier professionnel, cela peut consister à contracter un prêt court, adossé à un autre plus long.
Exemple, vous souhaitez emprunter 220 000 euros. Il peut vous être conseillé de contracter deux crédits distincts. L’un de 90 000 euros et l’autre de 130 000 euros. La durée de remboursement du crédit de 90 000 euros sera plus courte et son taux sera donc plus faible. Le coût total des intérêts sera ainsi réduit.
Le prêt à taux lissé
Variante du prêt gigogne, le prêt à taux lissé consiste à avoir plusieurs lignes de crédit, de durée différente en payant une mensualité unique. L’intérêt ici étant encore de réduire le coût total de l’emprunt. Mais dans les deux cas, vous devrez vous acquitter des frais liés aux deux crédits au lieu d’un seul.
Focus sur l’effet de levier en immobilier d’entreprise
Même si vous disposez de l’apport personnel nécessaire à votre projet immobilier, il est préférable d’emprunter. En effet, cela vous permettra de bénéficier de l’effet de levier et investir ainsi dans un bien dépassant vos moyens d’épargne.
L’effet de levier consiste à vous endetter à court terme afin d’augmenter votre capacité d’emprunt et donc d’investissement. Sur le long terme, vous augmentez ainsi votre capital.
Pour qu’il soit profitable, il est indispensable de bien le calculer en amont, car doit être supérieur à l’emprunt. C’est-à-dire que les revenus locatifs doivent couvrir vos mensualités.
Le calcul de l’effet de levier s’effectue de la façon suivante :
Vous relevez :
- Vos dettes à long terme : E.
- Vos capitaux propres : P.
- La rentabilité du bien : e.
- Le taux d’intérêt : i.
Et vous effectuez la formule de calcul suivante : Levier = (e-i) x E/P
NB : avant de vous décider pour une offre de prêt, comparez attentivement l’ensemble des frais annexes, parmi lesquels les coûts de l’assurance emprunteur.
Effectuer un montage juridique pour votre investissement immobilier d’entreprise
Un bon montage financier pour de l’immobilier d’entreprise peut passer par la création d’une société. Plusieurs avantages à cela :
- Le ticket d’entrée est moindre puisque chaque associé investit le nombre de parts qu’il souhaite.
- Si le dossier est solide, les banques peuvent consentir des prêts sans apport.
- La gestion du bien n’incombe pas à une seule personne et peut être déléguée.
La SCI ou Société Civile Immobilière
Dans ce type de montage, plusieurs personnes s’associent dans le but d’acquérir et gérer collectivement et plus facilement des biens immobiliers. Il peut même s’agir de membres d’une même famille ou d’amis.
Chaque associé fait un apport, en nature ou numéraire. Il obtient en contrepartie des parts sociales. Ils nomment un gérant chargé de s’occuper du fonctionnement administratif et financier de la société.
La SCI est un excellent moyen de transmission de patrimoine, avec une fiscalité allégée. Pour en savoir plus, c’est par ici.
La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier
On appelle souvent ce type d’investissement la pierre papier, puisque l’investisseur ne possède pas un bien immobilier, mais sa contrepartie en parts. Au prorata de son engagement financier.
C’est la SCPI elle-même qui procède à l’achat du parc immobilier et à sa gestion, après avoir levé des fonds auprès d’investisseurs. Elle reversera ensuite à chaque investisseur sa part de loyer au prorata de ses parts, déduction faite des frais et charges (taxes, gestion, assurances…).
La SARL familiale ou Société à Responsabilité Limitée de famille
Des membres d’une même famille peuvent constituer une SARL familiale en vue de gérer des biens immobiliers. Néanmoins, ils doivent obligatoirement être :
- Unis par un lien matrimonial, mariage ou pacte civil de solidarité (PACS).
- Unis par un lien de parenté directe.
- Descendants ou ancêtres jusqu’au deuxième degré.
Sont exclus :
- Les concubins et leurs enfants communs, car le concubinage n’a pas de reconnaissance légale.
- Les beaux-frères, belles-sœurs.
- L’oncle ou la tante et les neveux ou nièces.
L’avantage d’une telle SARL consiste dans le fait que, étant une entreprise familiale, elle n’est pas soumise à l’impôt sur le bénéfice des sociétés.
Un bon montage financier immobilier est entièrement personnalisé
Trouver le montage financier adéquat est subordonné au type de projet immobilier et à l’apport personnel, la capacité de remboursement et votre profil d’emprunteur.
Nous l’avons vu, différents financements par le biais d’un emprunt sont possibles. Ils peuvent être associés à des montages juridiques afin de moduler la somme de l’investissement tout comme la fiscalité.
Les meilleurs montages financiers pour l’immobilier sont ceux qui sont individualisés et personnalisés, c’est-à-dire entièrement adaptés; au cas par cas.
Concernant l’emprunt, la finalité est que le coût total du crédit soit le moins élevé possible, par un montage de prêt adéquat.
Votre conseiller bancaire ou un courtier pourra vous proposer un plan de financement adapté à votre situation.
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