Décider d’investir dans l’immobilier professionnel est une très bonne idée. C’est un achat susceptible de se révéler très rentable. Sous réserve de veiller à éviter certaines erreurs qui pourraient être catastrophiques. Celles-ci pourraient avoir un effet contraire à celui attendu, c’est-à-dire, vous faire perdre beaucoup d’argent.
Heureusement, en étant réfléchi et averti, il est possible d’éviter les pièges afin de profiter de son acquisition dans l’immobilier d’entreprise sereinement. Voici les 5 principales erreurs fréquemment effectuées par les nouveaux acquéreurs, qu’il faut éviter.
1 - Investir sans avoir élaboré une stratégie
Acheter un bien immobilier professionnel induit un investissement conséquent, financier bien sûr, mais également en termes de temps.
Par ailleurs, gardez à l’esprit qu’acheter un bien en tant qu’investisseur est fort différent de l’acheter pour son utilisation propre. Ici, il est question d’obtenir une rentabilité optimale. Vous lancer tête baissée dans une acquisition sans avoir au préalable pensé à une stratégie ne peut que vous nuire.
Avant même de prospecter, réfléchissez précisément aux paramètres indispensables à sa réalisation :
- Le budget que vous prévoyez de lui affecter, votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement maximal.
- La nature du bien dans lequel vous souhaitez investir : locaux d’activité, locaux commerciaux, plateforme logistique, bureaux.
- La zone géographique : en fonction de vos désirs comme des réalités du marché immobilier, afin d’obtenir le meilleur rendement.
- Votre désir de faire des travaux de rénovation ou non.
- Les aides et dispositifs auxquels vous êtes éventuellement éligible.
- Les moyens que vous comptez mettre en œuvre pour trouver votre bien.
Dans votre ligne de conduite, il sera également nécessaire de vous assurer que :
- Le prix d’achat ne soit pas supérieur à la valeur réelle du bien afin d’optimiser vos bénéfices.
- La valeur locative du bien soit maximisée tout en restant compétitive. Cela peut passer par la réalisation de travaux.
Assurez-vous que le bien sera rentable sur le long terme, en calculant son rendement net.
2 - Investir dans l’immobilier d’entreprise sans avoir étudié le marché local
En résumé, cela signifie s’assurer qu’il existe bien une demande correspondant au bien dont vous envisagez l’achat dans le secteur considéré.
Ne pas faire d’étude de marché revient un peu à jouer à la roulette russe. Vous effectuez un achat qui « peut-être » répondra à un besoin. Forcément, cela vous exposera également à un fort risque de vacance locative, aucun professionnel n’étant en attente d’un local dans le lieu considéré.
Si vous avez défini un secteur géographique, vous devez, encore plus que s’il s’agissait d’un investissement dans l’immobilier locatif privatif, effectuer une étude de marché. Afin de vous assurer que votre projet d’investissement correspond à un besoin réel. Afin, également, qu’il corresponde à ce qu’attendra son utilisateur.
Exemple :
- S’il s’agit d’un local commercial, assurez-vous qu’il se situe dans une zone de chalandise et qu’il y ait du passage.
- Dans le cas de bureaux, cela doit répondre à une demande des entreprises dans le secteur choisi. Veillez également à ce qu’ils soient faciles d’accès et que l’offre en transports soit présente.
- Etc.
Par ailleurs, une étude de marché implique également de vous renseigner sur les prix moyens au mètre carré dans le secteur qui vous intéresse. Cela vous sera utile au moment de la négociation.
3 - Ne pas avoir évalué les frais annexes
Vous avez une idée précise du budget que vous voulez consacrer à votre investissement immobilier professionnel et du prix d’acquisition du bien. Parfait ! Mais avez-vous anticipé tous les frais annexes ? Ceux-ci sont susceptibles de grandement réduire la rentabilité de votre investissement.
Il s’agit notamment :
- Des frais de notaire, à la charge de l’acquéreur lorsqu’il s’agit d’une mutation d’immobilier professionnel. Cela représente entre 2 % et 3 % du prix du bien lorsqu’il est neuf et entre 7 % et 8 % s’il est ancien.
- Des charges de copropriété éventuelles.
- Des coûts de rénovation s’il y a des travaux à prévoir.
- Des éventuels aménagements du local.
- De la fiscalité : taxe foncière notamment. Même s’il est possible de négocier sa prise en charge par votre futur locataire.
4 - Effectuer un achat dans l’immobilier professionnel comptant
Si on en a la possibilité, acheter comptant plutôt qu’emprunter peut se révéler tentant. Vous pouvez penser qu’en ne contractant aucune dette, vous êtes pleinement propriétaire du bien immobilier dès le départ.
Or, il se trouve qu’utiliser tout votre apport financier plutôt que d’acheter à crédit n’est pas forcément le meilleur choix.
En effet, conserver votre capital vous permet de constituer une épargne afin de faire face aux dépenses imprévues. Cela peut vous permettre aussi de diversifier votre portefeuille d’investisseur.
Par ailleurs, si vous avez prévu des travaux de rénovation, cela vous contribuera soit à les financer, soit à obtenir un prêt pour les réaliser.
Mais l’avantage premier du crédit immobilier, c’est son effet de levier. Car en vous endettant, vous augmentez votre capacité d’investissement. Et de ce fait, votre capital final. En effet, il vous permet d’acquérir un bien d’une valeur supérieure à la somme de votre capital.
Si vous souhaitez enrichir votre patrimoine immobilier de manière importante, recourir au prêt bancaire se révélera indispensable pour le faire fructifier.
5 - Adopter le mauvais timing dans votre démarche d’investissement immobilier
Vouloir aller trop vite ou pas assez peut vous nuire.
Acheter trop vite
Une rapidité excessive peut vous faire passer à côté de certains points importants relatifs au bien.
Avant la signature du compromis de vente, il faut prendre le temps d’effectuer les vérifications qui s’imposent.
N’hésitez pas à visiter les lieux plusieurs fois.
Assurez-vous d’avoir collecté toutes les informations nécessaires à une acquisition éclairée. Cela concerne notamment la structure du bâtiment, le fonctionnement des équipements (climatisation, chauffage, ascenseurs), l’environnement et le voisinage.
Trop hésiter avant d’acheter
À l’inverse, vous pouvez être tenté d’attendre de tomber sur la perle, le bien idéal (à vos yeux). Et vous prenez le risque d’éventuellement attendre longtemps, en passant à côté d’opportunités.
D’où l’importance d’être bien clair avec vous-même, dès le départ, sur vos exigences. Afin de savoir ce sur quoi vous refusez de faire des concessions par rapport à votre projet, et là où vous serez plus souple. Ainsi, il vous sera plus facile de vous décider pour un bien en faisant la part des choses. Même s’il ne coche pas toutes les cases.
6 - Ne pas vous faire aider dans le choix de votre bien immobilier professionnel
Investir dans l’immobilier d’entreprise, partout en France métropolitaine comme à La Réunion, nécessite une connaissance approfondie du marché. Or, à titre individuel, vous n’avez pas toutes les cartes en main.
Par ailleurs, la chasse immobilière nécessite d’y investir du temps. Beaucoup de temps. Et vous n’en disposez pas forcément assez. Ce n’est pas votre fonds de commerce et vos occupations vous appellent ailleurs.
Ainsi, vous lancer seul dans la recherche de votre futur investissement n’est pas une très bonne idée.
Confiez votre projet d’investissement dans l’immobilier d’entreprise à un pro
Afin de mettre toutes les chances de votre côté, la confier à un conseiller en immobilier est certainement la meilleure chose pour vous.
Vous pouvez vous rapprocher d’une agence spécialisée dans l’immobilier professionnel ou un promoteur immobilier.
Ce professionnel définira avec vous le bien idéal en fonction de votre budget, vos attentes et votre profil d’investisseur. Ce qui réduira de beaucoup le risque d’effectuer un mauvais investissement.
Opale, votre partenaire privilégié
Sur l’île de La Réunion, Opale est spécialiste en la matière. Nous proposons plusieurs programmes immobiliers qui vous permettront d’investir dans l’immobilier d’entreprise de façon sûre et rentable. En bénéficiant du meilleur conseil.
N’hésitez pas à solliciter notre équipe et à vous renseigner sur nos programmes actuels et futurs.
