Les programmes immobiliers sont gérés par des promoteurs immobiliers. Ceux-ci supportent une responsabilité considérable et gèrent des sommes importantes, du début à la fin de la construction.
Le rôle du promoteur est en effet très étendu. Il a en fait la responsabilité totale du montage d’un projet immobilier. De la conception de celui-ci, à la réalisation de la construction, en passant par l’achat du terrain et les formalités administratives. Sans compter la collecte des fonds, la vente des lots et le suivi auprès des clients. Jusqu’à la livraison, bien sûr, mais même au-delà parfois.
L’article 1831-1 du Code civil, fixe le rôle du promoteur immobilier de la manière suivante : il s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction.
Voici les obligations du promoteur immobilier et les 3 points clés qui déterminent un bon accompagnement du client, depuis la signature du contrat jusqu’à la livraison.
Le rôle du promoteur
Le promoteur a en charge le projet de réalisation de l’ouvrage de A à Z. En résumé, cela se résume comme suit :
- La recherche du terrain et de son emplacement ;
- La conception du projet immobilier : plans, maquettes ;
- La réalisation d’une étude de marché : évaluation de la faisabilité financière, technique et juridique ;
- L’obtention des autorisations administratives (permis de construire, d’aménager, etc.) ;
- La promotion : publicité, campagne de communication ;
- La commercialisation des lots ;
- La recherche de financement : prêts bancaires, recherche d’investisseurs ou utilisation de fonds propres ;
- La recherche du maître d’œuvre ;
- La création d’appels d’offres afin de trouver les intervenants ;
- La mise en place de marchés de travaux ;
- Le suivi du chantier et la supervision des travaux ;
- La gestion des relations avec les acquéreurs ;
- La souscription des garanties et contrats d’assurance obligatoires ;
- La livraison : remise des clés après état des lieux.
Premier point, la signature d’un contrat
Ce qui engage le promoteur vis-à-vis de son client, c’est bien sûr le contrat. Il peut être de deux ordres : CPI (Contrat de promotion immobilière) ou Contrat VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement). Dans le premier cas, c’est-à-dire le CPI, le client est propriétaire du foncier et donc maître d’ouvrage. Il mandate le promoteur pour la réalisation de l’ouvrage. Dans le second cas, la VEFA, le promoteur s’occupe du foncier comme de l’ouvrage et vend clé en main. C’est l’option la plus fréquente.
Le promoteur immobilier est donc tenu de signer un contrat de vente.
Clauses minimales d’un CPI
- Le CPI doit, au minimum, contenir et fixer les termes suivants :
- La situation et la contenance du terrain à bâtir ;
- La consistance et les caractéristiques techniques de la construction ;
- Les devis et les prix sélectionnés ;
- Les conditions, moyens et modalité de financement et de paiement ;
- La rémunération du promoteur immobilier ;
- Les délais de livraison et les pénalités applicables en cas de retard de celle-ci ;
- La garantie de bonne exécution du contrat.
Clauses minimales d’un contrat VEFA
Le contrat en VEFA peut éventuellement être précédé d’un contrat de réservation ou « pré-vente », généralement établi et signé sous seing privé. Il fixe alors les conditions de vente entre le promoteur et l’acquéreur et est généralement accompagné du versement d’un acompte.
Il contient au minimum les informations et documents suivants :
- La consistance des biens : nombre de pièces principales, de pièces de services, dépendances et dégagements, localisation à l’intérieur de l’immeuble s’il s’agit d’un appartement ou du lotissement lorsqu’il s’agit d’une construction de maison individuelle ;
- La notice descriptive sommaire dans laquelle sont consignés la nature et la qualité des matériaux utilisés ainsi que les éléments d’équipement des parties privatives et/ou collectives ;
- Le prix de vente du logement ;
- Les conditions de révision du prix de vente ;
- La date de conclusion du contrat définitif ;
- Le délai d’exécution des travaux ;
- Le rappel des conditions légales permettant à l’acheteur de renoncer à l’achat et récupérer son dépôt de garantie (conditions suspensives lorsqu’un financement est envisagé, notamment).
Quant au contrat de vente définitif, c’est un acte authentique obligatoirement signé devant notaire. Il reprend les conditions du précédent et contient les informations et documents suivants :
- La date d’achèvement du logement ;
- La date de livraison, généralement exprimée en mois ;
- Le détail des pénalités de retard en cas de dépassement de la date butoir ;
- Les garanties financières d’achèvement des travaux et/ou de remboursement ainsi que le détail de l’ensemble des assurances-construction (biennale, décennale, etc.) ;
- Le rappel de l’ensemble des autorisations administratives obtenues (permis de construire notamment).
- Le promoteur immobilier est donc tenu par ces contrats et ses obligations sont clairement énoncées.
Second point, contracter l’ensemble des assurances nécessaires
Le promoteur est tenu de contracter des assurances et d’offrir à ses clients certaines garanties, comme l’impose la loi française. Il s’agit d’obligations liées à la construction : garantie dommages ouvrage, garantie décennale (loi Spinetta, article 1792 du Code civil) garantie biennale. Et, dans le cas de la VEFA, vices apparents, parfait achèvement et isolation phonique).
Voici les garanties et assurances obligatoires que doit offrir un promoteur immobilier :
La garantie décennale
Assurance de responsabilité couvrant pendant dix ans les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination (glissements de terrain, étanchéité, fissures, etc.). Elle doit être souscrite avant le début des travaux.
La garantie biennale
Appelée également garantie de bon fonctionnement, elle couvre tout ce qui a trait aux installations amovibles de l’ouvrage (plomberie, huisseries, équipements de cuisine, parois coulissantes, etc.) pendant deux ans après réception des travaux.
L’Assurance Dommages Ouvrage
La garantie décennale n’est activée qu’après la décision d’un tribunal concernant la responsabilité de chacun dans les dommages survenus. C’est parfois long. L’assurance Dommages Ouvrage assure un remboursement rapide des réparations couvertes par la garantie décennale sans devoir attendre le rendu de décision de la justice. Elle couvre l’acquéreur et les propriétaires suivants le cas échéant.
L’assurance de responsabilité civile professionnelle
Elle est généralement également obligatoire pour les promoteurs immobiliers. Cette assurance couvre les dommages corporels, matériels et immatériels causés à des tiers en raison de faute professionnelle.
Il peut s’agir d’erreurs de gestion, de conception ou une quelconque erreur professionnelle pouvant coûter des sommes importantes au promoteur immobilier.
La garantie constructeur non réalisateur
C’est rare, mais il peut arriver que le promoteur ne soit pas le maître d’œuvre du chantier. Dans ce cas, elle tient lieu de responsabilité civile, complétant l’assurance dommage-ouvrage.
Dans le cadre d’une VEFA, il convient d’ajouter :
La garantie de parfait achèvement
Elle permet d’obtenir réparation de tout défaut de conformité n’étant pas dû à un manque d’entretien ou une usure normale durant un an.
La garantie financière d’achèvement (GFA) et garantie de remboursement en cas de manquement
La GFA assure l’acquéreur que son bien lui sera livré, même en cas de défaillance du promoteur. Elle est obligatoire dans le cas de biens à usage d’habitation mais ne l’est pas dans l’immobilier d’entreprise. Néanmoins, de plus en plus d’acquéreurs l’exigent.
Quant à la garantie de remboursement, elle assure à l’acquéreur la garantie d’être remboursé dans le cas où le bien ne lui serait pas livré.
Le promoteur a la possibilité d’utiliser une Police Unique sur Chantier (PUC), formule tout-en-un qui regroupe plusieurs assurances (par exemple, dommage-ouvrage et décennale).
Troisième point, le promoteur entretient une relation constante avec l’acquéreur et lui rend des comptes.
Le promoteur perçoit le paiement de l’ouvrage par tranches de la part du client, à des étapes clés de la réalisation de celui-ci. En contrepartie, il est tenu de rendre des comptes sur l’avancée du chantier.
La relation étroite entretenue avec les acquéreurs est donc un point important. Il est tenu de répondre à leurs interrogations et les informer de l’avancement des travaux. Il leur signifiera tout retard, toute modification éventuelle du calendrier.
La construction immobilière, strictement encadrée
Nous l’avons vu, la construction immobilière dans son ensemble est encadrée de façon stricte et contraint le promoteur immobilier. Il en ressort une grande sécurité pour l’acquéreur, et la garantie d’être accompagné du début à la fin de son projet d’achat.
Choisir la VEFA pour mener un bien un projet d’achat d’un bien immobilier d’entreprise est donc un moyen simple et sûr. Sur l’île de La Réunion, Opale est un acteur majeur du secteur de la promotion immobilière et porte des projets d’importance dans le domaine de l’immobilier professionnel.
N’hésitez pas à nous solliciter, car vous conseiller et vous accompagner bien avant la signature d’un contrat figure parmi les obligations que nous nous sommes assignées. Nos équipes d’experts vous guideront dans le meilleur choix à effectuer. Et nous vous guiderons tout au long du processus de réalisation en cas de contractualisation. Contactez notre équipe d’experts dès maintenant.
