Se mettre financièrement à l’abri est la préoccupation d’un grand nombre d’entre nous. Pour ce faire, plusieurs solutions existent. Placements boursiers, ou sur livrets, assurance vie… mais la stratégie patrimoniale reste l’achat immobilier. C’est en tout cas l’avis de 44 % des Français.
Plutôt que de penser à l’immobilier résidentiel, mieux vaut envisager l’immobilier d’entreprise. C’est-à-dire acquérir des biens à destination de professionnels. C’est pourtant un moyen encore plus lucratif. Voyons ici comment développer son patrimoine immobilier.
Pourquoi développer un patrimoine immobilier ?
Différentes motivations peuvent amener à investir dans l’immobilier. Il peut s’agir d’acquérir sa résidence principale. Ou sa résidence secondaire. Ce peut être pour préparer sa retraite ou pour s’assurer des revenus fonciers réguliers dès aujourd’hui. Ou encore, préparer sa succession.
La stratégie patrimoniale de chacun est fonction de sa situation personnelle. Sachant qu’il n’y a pas d’âge pour commencer. Néanmoins, il est entendu que plus on commence jeune, plus on peut se constituer un patrimoine important et le faire fructifier.
Faire fructifier son argent peut prendre différentes formes
Se créer une réserve d’argent pour faire face aux aléas de la vie ou développer son patrimoine peut prendre différentes formes.
Il est possible de se constituer un patrimoine financier. Pour cela, vous pouvez vous tourner vers des supports de placement tels les livrets, les plans d’épargne ou l’assurance vie. Si vous êtes plus audacieux, vous pouvez tenter la bourse et placer votre argent sur des actions. Mais les risques sont grands et ce n’est pas recommandé aux débutants.
À la différence du placement financier, envisager d’édifier un patrimoine immobilier est une solution sûre et durable. La rentabilité est relativement prévisible et les revenus, réguliers. Ils évoluent avec l’inflation et un bon montage juridique permet d’optimiser la fiscalité. De plus, le support est tangible : vous achetez de la pierre. Même si c’est de la pierre papier ! Concernant ce dernier point, nous verrons plus loin de quoi il retourne.
Investir dans l’immobilier, les différentes méthodes
Nous vous le disions, la rentabilité locative dans l’immobilier d’entreprise est plus avantageuse que la location de logements privés. Son taux est d’environ 8 %. Cela étant dit, quel type de bien trouve-t-on et comment l’acquérir ?
On entend par immobilier d’entreprise les locaux :
- Professionnels (bureau, entrepôts, centres médicaux, hôpitaux).
- Commerciaux (magasins, boutiques, centres commerciaux.
- Mixtes (restaurants, hôtels).
- Industriels (entrepôts de distribution, d’assemblage, usines).
Vous pouvez acheter un local :
- Déjà construit, neuf ou ancien.
- En VEFA (vente en état futur d’achèvement).
- Sous forme de parts (pierre papier).
Investir dans l’immobilier fini
Il s’agit de biens déjà construits. Ils peuvent être neufs ou anciens, voire des monuments historiques. Les annonces foisonnent et il est facile de trouver un local professionnel de rendement à l’achat. De nombreux programmes immobiliers permettent d’acquérir un immeuble ou une partie de celui-ci de façon sécurisée et au juste prix.
Le projet immobilier sur plan
Autre solution, vous pouvez contractualiser avec un promoteur immobilier en achetant le bien sur plan. C’est ce qu’on appelle la VEFA. Il n’est donc pas encore construit. Vous participez à son financement en réglant par tranches jusqu’à la livraison du bien.
L’investissement immobilier sous forme de parts
Nous en venons à la pierre papier ! C’est une bonne alternative pour commencer à se constituer un patrimoine immobilier sans disposer de grosses sommes. Par exemple, par le biais d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) de rendement. Vous achetez des parts de celle-ci, qui acquiert elle-même un parc immobilier et le gère. Elle redistribue ensuite les loyers perçus aux actionnaires, au prorata de leur engagement financier.
Comment financer son projet immobilier ?
Trois possibilités s’offrent à vous : acheter comptant, à crédit ou investir dans un crowdfunding.
Acheter à crédit augmente votre capacité d’investissement
Il est fréquent de penser que pour qu’un bien soit rentable, il doit être acheté comptant. A fortiori s’il s’agit d’immobilier d’entreprise. C’est inexact. En effet, acheter en contractant un crédit immobilier permet au contraire de bénéficier de l’effet de levier. C’est-à-dire que vous endetter va augmenter votre capacité d’investissement. Et par conséquent, accroître votre capital sur le long terme.
Par ailleurs, cela permet de déduire fiscalement les intérêts d’emprunt, qui s’imputent sur les loyers perçus. Et s’ils sont supérieurs aux loyers, ils créeront du déficit foncier, déductible de votre revenu global. Dans la limite de 10 700 € par an. Donc, même si vous disposez des fonds nécessaires à l'achat, emprunter n’est pas forcément le choix le plus mauvais.
Il faut savoir cependant qu’un apport personnel de 10 % à 20 % sera obligatoirement demandé.
NB : la pierre papier permet, au même titre qu’un bien immobilier classique, de contracter un prêt.
Investir dans une opération de financement participatif
Le crowdfunding a le vent en poupe. Avec un ticket d’entrée à 1 000 € sur les plateformes sérieuses, il est possible d’investir dans des projets immobiliers d’envergure, avec un bon taux de rendement (au-delà de 8 %). Néanmoins, ce n’est pas du long terme, car la durée moyenne du projet est de deux ans.
La fiscalité, un paramètre à intégrer impérativement dans tout investissement locatif
Le nerf de la guerre, ce sont également les impôts. Selon votre situation, vous pouvez bénéficier de dispositifs fiscaux vous permettant de réaliser de réelles économies.
Sur ce point, nous ne pouvons que vous encourager à vous adresser à une société de conseil en gestion de patrimoine. Des professionnels sauront vous orienter vers les meilleurs placements, et les meilleurs montages financiers. Ils vous permettront d’optimiser votre fiscalité. Cela peut vous éviter de dépasser le seuil fatidique de 1 300 000 euros qui vous ferait payer l’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière).
Le marché immobilier d’entreprise, un secteur en plein boom
À La Réunion comme en métropole, le marché de l’immobilier d’entreprise est en plein essor. La demande en espaces de travail flexible a augmenté sensiblement depuis la pandémie. Ainsi, le nombre de programmes immobiliers suit-il la tendance. C’est le bon moment pour investir et vous lancer dans l’immobilier locatif professionnel.
Rappelez-vous cependant que c’est un secteur particulier dans lequel il est plus prudent d’être accompagné par des experts de l’immobilier. Et sur l’île de la Réunion, si vous souhaitez parler à des professionnels connaissant parfaitement le marché local, prenez contact avec l’équipe d’Opale dès aujourd’hui.
Vous souhaitez en savoir plus sur l’immobilier d’entreprise ? Téléchargez le guide : Tout ce qu’il faut savoir pour investir dans l'immobilier d'entreprise à La Réunion.
